“蔡继明：切勿为“保刚需”而“松调控””

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提案代表:蔡继明全国政协委员清华大学政治经济学研究中心主任

关键字:刚需要控制

第一个建议:中央政府应严格检查17个城市目前实行的微调政策，密切关注市场走势。 中央政府应尽快出台相关文件，确定政策微调的目的是“保刚需求”，对贷款购买第二套以上住房的家庭，应进一步提高首付比例，实行溢价贷款利率。

提案全文:

年1月26日正式公布《新国家八条》以来，限购令已经实施了一年多。 目前，全国70多个主要城市房价停止上涨，主要城市房价普遍下跌，楼市调控效果初步显现。 但是，在中央政府多次强调楼市调控不放松的背景下，许多地方仍开始寻求合理的政策转移空之间，在“保刚需求”大旗下，不再重现利率优惠，或允许外国人购买第二套房

一、各地的名称为“保刚需”，实际上是“放松管制”的例子

年10月11日上午，广东省佛山市住建局在媒体发布公告称，将从10月12日起放宽限购条件。 不动产权证进行了5年(含)以上的住宅产权转移，不属于限购范围。 允许佛山市户籍居民家庭额外购买7500元/平方米以下的住房。 这是全国第一个确定放松管制政策的城市。 但是，当天23时24分，该局又在网站上发表了通告，戏剧性地中止了这项新政。

年2月9日，芜湖市政府发布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件若干意见的通知》，引起各界芜湖政府“救市”的争论。 2月12日晚，芜湖市政府官网发布芜湖房地产新政处于“暂缓”状态。

现在一线城市上海也开始打政策的边球了。 年全国两会前夕的2月22日，上海批准外国户籍居民持长居住证满3年，可以购买第二套房。

据业内人士分析，这几年楼市和土地市场低迷，给地方政府还债带来很大压力，许多执行调控政策的城市有“放松”的冲动，房地产调控政策难以落实。 据媒体初步统计，自2009年8月以来，共有约17个城市楼市微调政策，项目涉及土地出让、住房资源解禁、税费优惠、购房补贴等。 楼市的“限购”政策出现了明显的明暗迹象。 主要的例子如下。

放宽南京-10-28公积金:家庭最高贷款额度由40万元调整为60万元； 个人最高贷款额由20万元调整为30万元。

杭州-12-01购房补贴启动:《年度杭州经济技术开发区公司安居工程补助实施细则》。 在经济开发区(下沙)注册、纳税、经营的公司员工(主要是公司管理层) )首次购房发放补贴。

成都年11月资格审查:成都市房管局宣布，将放宽对购房者的资格审查。 迫于舆论的压力，这项措施最终宣布流产。 购房人的资格只在购房证登记发放时进行核查，原网络合同时购房人的资格审查由开发商和房地产中介人进行。

吉林市-11-9公积金放宽:公积金贷款90平方米以下首套房可申请套房2公积金贷款。

长春-11月购房落户:申请落户者的经济能力和住房面积不再被要求。

北京-11-16房源解禁:按“根据经济适用的住宅产权管理”的方向配置住宅，交易时间不受5年限制。 年11月以来，土地放松挂牌，土地不再公告截止日期。 -11-25住房标准需要调整一般住房的价格标准，享受越来越多的契税减半优惠。

重庆-11-15购房补贴:再次提及购房退税，强调对首次运营商的补贴。

武汉-12-1税费优惠:调整了一般住宅的价格标准，使之有必要享受越来越多的契税减半优惠。

上海年2月底前的住房标准:上海市普通住房新标准调整为:内环线以内总额330万元/套以下，内外环间200万元/套以下，外环以外160万元/套以下，意味着减税优惠。 户籍居民持有长居住证满3年，可以购买第二套房。

天津年2月住房标准:从2月1日起符合建筑面积144平方米以下、容积率1.0以上、成交价格低于市场指导价三个条件，为普通住房。 二手房交易涉及的营业税、契税等税费的缴纳与房屋是否为普通住宅直接相关。

年2月购房补贴:购买年购房契税全部免征的90平方米以下的房子，根据给予50元至150元/平方米不同补贴的学历给予实用专业人员额外购房补贴的购房政策等。

二、关于加强房地产调控的几点建议

房地产宏观调控以来，许多投资、投机的诉求已经被挤出市场。 另外，刚购买的人也不少。 从保障民生的角度看，监管政策不能“一律”，区分套房和高档住宅的政策必须更明确。 其中，虽然与房地产市场的“限购令”不能直接比较放松，但在住房贷款方面可以实行一定程度的“定向宽松”。

1 .中央政府应严格检查17个城市目前实行的微调政策，密切关注市场走势

目前，17个城市的微调越来越激烈，一些城市的放松政策已经停止，但微调有进一步推进的潜在趋势。 如果进一步微调的话，很有可能发展成大范围的政策缓和。

2 .中央政府应尽快出台相关文件，确定政策微调的目的是“保护刚需”而不是放松

佛山、芜湖的楼市新政为什么被叫停？ 业界认为，最重要的问题是过于放松触及了政策的红线。 中央在春节后提出了“保刚需求”，这并不是放松房地产调控。

目前，推动房价上涨的因素依然存在，监管部门还必须巩固和扩大“战果”。

不少人认为应该取消“限购令”，但在目前的市场形态下，完全取消“限购令”将带来巨大的负面影响，也不利于市场稳定。

但是，有必要根据现有政策调整《限购令》，以利于刚性诉求的释放，减少对房地产市场的负面影响。

3 .对通过贷款购买第二套以上住房的家庭，应进一步提高首付比例，实行溢价贷款利率。

在目前的情况下，其关键是实行差别化利率政策。 对于贷款购买第二套以上住房的家庭，进一步提高首付比例，购买必须实行溢价贷款利率的套房的家庭将得到一定的便利和折扣。

央行提出，今年将继续落实差别化住房贷款政策，满足首次购房家庭贷款的诉求，支持普通商品住房建设。 迄今为止，伊托空间利率上涨5%-10%的银行大多已调整为基准利率。

对购房者来说，恢复基准利率的首套房贷款与以前的1.1倍和1.05倍利率相比，无论是月供还是总利息，还款压力都将减少。 以以前的1.1倍为基准计算，以前贷款100万元，期限20年，月供额8212元，实行基准利率后，每月可减少429元。 20年后，减少的利息费用达到10.3万。

4 .中央应加强对地方政府在偿债压力下弱化监管政策执行的监督

受财政压力的束缚，地方政府有弱化并执行限购等调控政策的优势，今后房地产调控政策的执行很可能面临地方土地财政优势的更大掣肘。

二三线城市的地方政府没有北京、上海那么有钱，严格的楼市调控已经给很多地方带来了财政压力和债务风险。 目前，我国财税体制改革还没有完成，地方政府依靠土地出让收入的局面不太容易改变。

5 .必须尽快在全国推行房地产税，越拥有房地产，税收越高。 通过严格执行房地产税政策，投资者无法买房养房，房价回归合理，楼市回归宜居性也不容易。

来源：经济之窗