“启动销售、融资双引擎多个房企奋力追赶万科”

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经记者杨宠强从上海

到2009年是中国地产的转型年。 全领域复苏后，第四季度全领域将再次迎来上市融资高潮。

万科发布公告除增发融资112亿元外，恒大、龙湖、富力、初创等多家房地产企业也有通过a股和H股融资的计划。 据媒体统计，今年计划或融资中的房地产公司达到30~40家，融资总规模超过1000亿元。 这些预定上市的大部分企业的销售业绩都在急速增长。 销售增长和资本市场融资的“双引擎”，进一步促进了这些房企的快速发展规模，更搅乱了原本暗沉的龙头争夺。

恒大地产

冲刺500亿销售目标

恒大地产于今年8月7日向香港证券交易所提交了上市排期申请书，有望于今年10月登陆港股

8月23日，恒大地产15个中心城市的27个楼盘被认为是使用“低价快速销售”战略回收资金10亿元以上，前往香港ipo前的最后冲刺。

实际上，“低价快卖”的战略越来越多地起因于恒大地产董事局主席许加印的野心。 今年4月，许加印在集团内为恒大地产制定了今后三年的目标。 “今年的销售额预计为238亿元。 年制定了350亿元的销售目标，我们制定了500亿元的销售目标。 ”

为了实现全年计划，恒大大幅提高了企业的新开工面积。 公布的资料显示，今年上半年恒大地产的新开工面积已经超过1000万平方米，下半年将达到1500万平方米。 上述新开工面积可能是所有领域中最高的。 作为领域老大的万科，在新开工面积上升45%后，今年的新开工量也不过585万平方米。

此前许加印表示，全年完成238亿元的销售额后，恒大地产有150亿元以上的现金。 如果这150亿现金投入项目开发，恒大能够运营的项目将超过750亿元。

但是，为了防范潜在的风险，恒大地产今年确保了80亿元左右的对外支付备用控制。 一位接近恒大地产的消息人士认为，恒大地产一旦实现港股融资10亿~15亿美元的原定目标，以企业目前的实力来看，完全有能力实现年销售额500亿元。

保利地产

拥有大量土地的“逼宫”龙头

事实上，保利房地产是本轮房地产企业增资扩张的先锋。 7月，保利地产经中国证券监督管理委员会批准，不公开发行331，674，958股，募集资金80亿元。

上半年的销售额增长168.18%，达到210.54亿元的保利地产，显然是“领军人物”万科最大的威胁。 企业上半年新开工面积达到268万平方米，远远超过万科约190万平方米的开工面积。 而且，保利地产在各地大量购买土地，扩大企业规模。 中期报告显示，保利地产上半年在北京、天津、重庆和广东阳江新开展4个房地产项目，占地103.1万平方米，总建筑面积219万平方米。 6月，保利地产在广州、佛山、成都继续“疆拓土”。

事实上，80亿元的无方向增发给了保利地产足够的“弹药”，使企业在土地市场表现尤为勇猛。 在成都、重庆等地，保利都以底价两倍以上的价格获得了当地核心区域地块。

证券投资行业认为，未来两三年，保利房地产将超过万科，成为房地产领域的“新领头羊”。

中期报告显示，保利地产上半年的开发价投入已从期初的366.95亿元，增加到6月30日的410.84亿元。 在开发价格没有大幅上涨的今年上半年，保利地产开发价格上涨，显然会给企业带来越来越多的可销售面积。

龙湖地产

“深耕”主要不盲目扩张

与其他地产企业上市后大幅扩张不同，龙湖的选择方向是

此前，拆迁户表示，恢复上市的龙湖在香港上市融资规模将达到10亿美元。 加上今年刚发行的14亿元公司债务，龙湖今年的融资总额将接近90亿元。 截止到2008年底，龙湖资产规模为325亿元，加上今年新融资的90亿元，龙湖到今年年底的资产规模预计将突破400亿元。

外界预计，龙湖地产今年的年销售额将达到180亿元。 资本市场的上市融资，显然会为龙湖提供更丰富的资金，帮助龙湖进一步扩大销售规模。 消息人士称，龙湖目前已还清2007年为ipo准备产生的境外贷款，债务结构大幅优化，银行信贷和现金流处于较充裕水平。

但据龙湖附近的人介绍，龙湖并未盲目扩大快速发展规模，“深耕”将成为龙湖上市以来的策略。 龙湖首次进入百亿俱乐部后，国内楼市出现了v型市场波动。 虽然前期快速扩张的企业大多销售额和销售面积呈负增长，但龙湖的销售额仍处于平滑曲线。

龙湖高层总结认为，企业2007年市场保持稳健快速的发展，但首要原因在于区域深耕，以充分延伸产品线为导向的快速发展战术表现出独特的抗风险能力。

在龙湖管理层看来，即使是房地产牛市，根据产品种类的不同，命中情况也不同，多业态的快速发展显然有利于降低龙湖的经营风险。

富力地产

与降低债务扩大规模

恒大地产不同，今年以来富力地产一直在“稳健”。 企业执行董事吕劲在接受记者采访时最强调的也是“稳健”一词。

此前，富力地产董事长李思廉强调，要降低资产负债率，最好在2009年底将资本杠杆率降低约80%。 截至今年6月底，富力地产的资产负债率从131%降至12.3 %。

许多人认为，富力回归a股是为了改善财务结构，降低债务比例。 但是，富力2009年上半年的财报温和地表明，富力致力于成为领域的龙头公司。

富力2009年上半年资产负债表显示，富力上半年快速发展中的房地产，从去年年底的10.85亿元上升到今年上半年的18.68亿元的债务从年初的204.71亿元上升到今年6月30日的214.93亿元。

另外，由于可销售面积增加到290万平方米，富力地产提高了今年的销售目标，达到230亿元。 按照年初李思廉董事长的计划，富力年的销售额将达到295亿元。 此前，富力地产执行董事吕力透露，富力提高了今年的新开工面积。 显然，减少了资产负债的比例，富力仍在扩大快速发展规模。 富力上海企业的销售者也在《每日经济信息》中强调，回a股募集的资金将用于项目开发。

实际上，富力降低资产负债比例的主要资金来源很可能是未来发行的富力企业债务。 中期报告显示，富力将发行55亿元以下的企业债务，主要用于银行贷款的返还和企业现金流的补充。

相关调查

房企集体寻求上市楼市是从哪里来的？

如果以上房企计划上市，增发融资，会对股市产生什么影响？ 上市获得的资金是流向土地市场还是只是为了缓解企业的资金压力？ 日前，“每日经济信息”和搜索网站就上述问题进行了联合调查。

实际上，很多拟上市的房地产企业都在2007年底提出过上市申请。 其中，恒大地产获准在香港发行、招股，但由于当年种种原因，其上市愿望落空空。

与此次房地产商集体重启旅游相比，60%的网民认为，一些房地产商可能难以上市。 关于房地产商不能上市的原因，40%的网民认为，开发商上市“夭折”的，应该受到宏观调控政策的影响。 2成网民认为，这是因为地产商无法上市，或股市突然恶化。

，进入8月，国内许多城市的楼市出现了降价行情。 许多房地产企业上市成功后，量化下跌的行情还会继续吗？

业内人士孙保华认为，土地资源有限，目前的土地价格比较高。 因为这部分开发商在上市后有可能维持目前的售价和销售速度。 他的见解被一些网民认可了。

但是，五合国际智库社长邹毅认为，上市房企必须保证每年的销售额和利润，放慢销售速度、提高售价的方法不利于上市公司的业绩维持。 联合调查结果显示，五成网民认为，在投资者监督下，上市公司将增加供给，减少掩盖。

成以上的网民认为房地产商融资的真正用途还是买地，25%的网民相信未来领域的并购情况将更加普遍，土地资源将集中于上市公司。 邹毅说，按照目前的趋势，购买土地的扩张几乎是所有房企上市后的共同目标。 目前，国内房地产市场已经有“养活”大型房地产企业的能力。 因为在这个领域最终出现多家万科这样的企业也不足为奇。 如果要通过记者扬·塔班

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来源：经济之窗