“拥地最多 “南汇地王之王”包围迪士尼”

如果经过记者扬·塔班获准上海

迪士尼项目落地上海，最先盈利的产业不得超过周边房地产业。 迄今为止，在股市众多迪士尼概念的炒作中，在川沙和南汇拥有土地的中华公司、中道股份屡受欢迎。 但是，房地产领域的人们不太期待乐园带来的土地涨价效果。 根据易克比瑞的数据，迪士尼板块附近的房价与上海楼市平均涨幅相同而已。 拆迁师对当地土地的估价，也就是地板价格为5000元/平方米，这个价格与上海其他郊区，如嘉定地板的价格相差甚远。

是资本市场高估了迪士尼的利润效应，还是当地房价目前明显低估了？ 《每日经济信息》对此前备受欢迎的迪士尼“房地产标杆”——中华公司等上市房地产企业进行了实地调查，试图找出迪士尼在上海落户对他们所持土地的涨价有多大影响。

虽然拥有地离迪士尼不太近，

“南汇区的洋山国际深水港和临港新城与迪士尼、浦东机场相连，中华公司( 600675，sh )在这里 目前活跃的迪士尼概念股加在一起的土地面积甚至不及中华公司之一，中华公司被誉为“南汇地王之王”。 ”。 而且，南汇并入浦东后，“南汇地王之王”可能会成为“浦东地王之王”。

据北京首次调查，中华公司在南汇区和浦东拥有的土地储备分别为34万平方米、建筑面积46万平方米的“形象春城”航头镇占地34万平方米的“南郊中华园” 及南六公路附近三灶镇曙光村6/2丘地块占地14.54万平方米，将开发的项目； 另外浦东花木镇三街坊42丘地块占地3.1万平方米的项目。

统计数据显示，中华公司在合并后的浦东新区整体拥有85万平方米的土地，形成了包围迪士尼乐园的势头。 上述数据公布后，上半年营业收入比去年同期增长15.93%的上市公司，6月以后曾一度成为多家机构喜爱的投资对象，股价从6月的14.2元上升到7月最高的20.2元，昨日回落到13元左右的价格，过山车式的行情

但是，即使以春城、南郊中华园、花木镇三街坊的42丘地块为形象，也不属于迪士尼乐园的同一地理空之间。 因为这个迪士尼给中华公司带来的概念越来越多了。 因此，可以直达迪士尼乐园的三灶镇曙光村的6/2丘，也成为中华公司迪士尼概念中最吸引投资者目光的部分。

附近的楼价涨幅与上海市相同

此前传言的迪士尼意向用地(以下意向用地)四至范围西为沪芦高速公路，北为迎宾路，东为远东大街，南为 记者现场调查发现，场地内有许多胡同，但唯一可以从外部进入这些场地的主干道只有马六道，其他道路狭窄或被隔断，车辆不容易进出。

从占地以南2公里的六灶镇中心到迪士尼附近的三灶镇曙光村，行驶距离超过4公里。 一位出租车司机表示，三灶镇曙光村的地理位置离上海野生动物园很近。 根据百度地图的测距工具，意向用地到三灶镇的直线距离近7公里。

然后记者看到了该地块附近目前出售的唯一住宅项目——艺泰安邦。 易居中国的拆迁师薛建雄表示，年初以来，这些项目的销售平均价格从6200元/平方米左右上升到目前的7800元/平方米，涨幅近15%，与上海市平均涨幅相同。 根据他的拆解，艺泰安邦的价格涨幅之所以只有和上海市的房价平均涨幅一样，是因为地理位置太远，周围商业配套不成熟，交通也不方便。

记者在现场看到的情景和薛建雄的解体一样。 目前，整个地区的许多土地尚未开发。 除了艺泰安邦以外没有楼盘。 当地现在只有南新专线和万野线等几条公交线路，而且间隔时间相对较长。 为了处理出行，艺泰安邦不得不焦虑地排队抵达小区的公交车，但公交车也很难完全满足住户的出入需求。

但薛建雄还表示，如果迪士尼真的在南汇六灶建园，必然会盈利周边楼市，带动周边土地价格上涨。 中华公司在南汇三灶镇曙光村的土地价格也必然上涨，但涨幅可能有限。 因为项目的周边套件和城市环境不一定会随着迪士尼的定居而发生巨大的变化。 六七公里的距离太远了，但是为迪士尼开发的轨道交通、公共交通、商业补助短期内无法辐射到周边地区。

迪士尼附近的土地暂停

中华公司的土地储备和意向用地距离还很远，但不影响资本市场对中华公司的期望。 理由只有一个。 迪士尼附近的土地很少在市场上被拍卖，房地产公司在迪士尼附近拿到土地不容易。

《每日经济信息》记者昨天以客户名义咨询有意向用地的南汇区六灶镇招商办公室，询问是否可以进入当地鹿园工业园区开办公司时，发现“现有土地资源极少，目前工业用地已经停止”

但与此同时，南汇区土地储备中心继续增加鹿园一带的土地储备。 在上海市规划和土地保护局可以查询的征地公告中，六灶镇曾经发布过72张土地征地公告。 但是，征地位置多位于六灶镇中心的南部，距离迪士尼意向用地还有3公里左右。 另外，大部分项目主要用于工业用地，只有很少的土地用于房地产开发。

与迪士尼意向用地距离最近的，不就是上海东恒实业开发的东恒豪园，即上海蓝堡吗？ 这个拥有23万平方米占地面积，拥有140多间别墅的项目早就售罄了。 据周边中介介绍，现在当地二手房的价格不是很贵。 320平方米房屋挂牌价格约600多万，上述价格在上海独栋别墅市场中位于较低位。 现有数据显示，上海大部分别墅的售价已经超过1000万元，单价已经突破2万元/平方米大关。

为上海爱家实业有限企业获得的另一配套商品房用地。 但是，项目中的配套商品房也大多已经作为转移房出售。

现有住宅用地未通过南汇区土地储备中心转让。 因此，短期内中华公司掌握的三灶镇曙光村的6/2丘，可能是南汇地区离迪士尼最近的地块之一。 根据企业2008年底的财务公告，上述地块中5.6万平方米的建筑面积已于2008年正式开工。

据业内人士分解，房地产开发销售周期为1至2年。 如果迪士尼落户的消息在今明2年公布的话，中华公司的上述项目有望赶上上述消息公布的时间。

旅游胜地和商业地产备受欢迎

最受瞩目的房地产业态显然不是住宅，而是市场多次炒作中具有商业地产概念的股票更受投资者欢迎。 此前，兴业证券的研究报告认为，迪士尼附近的商业房地产项目将受益最多。 证券公司认为，界龙实业、申达股份两块土地位于迪士尼周边的上市公司拥有的土地有望转换为商业用地开发。 这个股价也被投资者炒了。

但实际上，很多上海的商业房地产开发商并不完全看好迪士尼主题公园周边的商业用地。 他们表示，乐园周边除了作为酒店、餐饮等项目开发外，很难再开发成其他商业业态。

上海大宁国际商业广场开发、运营成功的崇邦集团副总裁梁美芬认为，包括东京迪士尼乐园在内的世界大部分迪士尼乐园的商业运营是个难题，与游客的商业中心运营相比，并不容易取得成功 “很难想象来度假的游客会安心地在迪士尼附近的购物中心购物。 ’梁美芬认为，除提供住宿和餐饮服务的酒店等配套设施外，常规商业不容易在迪士尼附近迅速发展。 迪斯尼乐园本身有一套相关的设施。 因为这在周边经营商业房地产项目可能会遇到很大的考验。

从事河沙地区产业规划设计的有人根据《每日经济信息》称，相关政府职能部门曾考虑在乐园附近快速发展旅游业。 景点可能会取代现在的商业用地成为当地房地产业新的热门业态。

在原南汇区“十一五”商业规划中，原南汇确定在迪士尼乐园周边点快速发展集旅游、商贸、餐饮、房地产及休闲娱乐为一体的休闲服务业。 在此之前，南汇区六灶镇更加公布“国际快乐小城”规划，建设城乡统一建设区和休闲度假区，妥善调整和置换农民宅基地，提高土地附加值，在这4平方公里内建成新的城市居民社区 但是，六灶镇政府招商负责人告诉记者，上述计划何时正式实施没有时间表。

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来源：经济之窗