““北京长阳模式”拟全国宣传 开发经验还是营销噱头？”

经记者张敏在北京

“这块地不高，我们拿这块地不是拍脑袋决定的。 ”在日前举行的“2009中国房山长阳城市建设示范研讨会”上，万科北京企业总裁毛大庆做了如下发言。

9月7日和28日，万科分别以22亿元和29.3亿元的价格获得北京市房山区长阳镇的1号和5号地址，楼房地价分别为6443元/平方米和5726元

随着轨道交通建设的推进，北京市郊区划越来越热。

房山区政府的数据显示，万科拿地之前，房山区已经通过全村搬迁改造的方法，节约了1.25平方公里的建设用地指标。 并且，拆迁农民得到了每户62万元的补偿金，或者160平方米以下的安室的补偿。 房山区今年的土地出让金达到了近70亿元。 据

介绍，中国系统工程学会计划整理此类土地出让引入“投融资计划”的“长阳模式”，并向相关部门报告，在全国宣传

但万科获得长阳地块后，房山区已经出现了“地王无法拉升房价”的现象，证明市场泡沫十分巨大 因此，“投融资计划”可能只是一个营销环境。 / BR// HR// BR// HR /高涨的“土地财政”[/BR// HR/] [/BR// HR/]所谓的“投融资计划”，就是长阳镇 今年北京市土地整理储备中心向房山区提供49亿元融资，剩余资金将由房山区政府和长阳镇政府划拨的土地出让后，偿还北京市方面提供的融资，增值收益归属房山区政府。

目前，只有万科获得的这两块土地转让收入，足以偿还北京市方面的所有投资。

根据北京市房山区政府提供的资料，长阳镇2006年启动的镇区规划中，共涉及15个自然村，人均建设用地面积达226平方米 房山区区长祁红向《每日经济信息》记者表示，通过土地整理将农民纳入城镇社区和新村，人均平均建设用地面积至少将降至150平方米，共可节约1.25平方公里的建设用地指标。

他说，其中50%的土地可以用于转让，按照容积率1.5计算，住宅可以建设约100万平方米。 如果房山区现有1450元/平方米的出让土地募集平均楼宇地价，出让总收入将为14.5亿元。

祁红向记者算了一下账本:按1800元/平方米的建筑价格计算，根据15个村的合并搬迁补偿方案，初步推算村的合并搬迁总投资约为35.5亿元。 并且，长阳镇30条市道建设约需12.06亿元，供电站等基础设施建设需3.62亿元，小学等公共设施建设需5.35亿元，公共设施建设共需21.03亿元。 投资额共计56.53亿元。

据估算，仅万科、北京城建9月份获得的3个地块，总额就达到66.4亿元，不仅弥补投资总额，房山区政府净利润也接近10亿元。 房山区副区长吴会杰在“研讨会”上宣布，长阳镇到年底将发售100万平方米以上的土地。 / br// h// br// h /周边的新盘追随涨价[/br// h/] [/br///h/] 地价高的企业直接面对房价 据《每日经济信息》记者调查，作为离房山区市区最近的城镇，目前长阳镇销售楼盘，“西棕榈滩”均价为9200元/平方米，下月马上开业的“原香町”均价为7500元/平方米。 整个住宅区，楼盘均价5000~6000元/平方米，也有3000元/平方米以下的房子。

记者发现，万科获得这两块土地后，长阳镇许多楼盘开始提高售价，调整幅度约为1000~3000元/平方米。 预定9月中旬开业的某有名大楼也推迟了开工时间。 许多拆迁户认为，根据万科的土地收购价格，未来房价一定会在1万元以上，这也是周边楼宇涨价的重要原因。

业内人士表示，由于永定河的存在，房山区长从小时以来就承担着“放水”的功能，政策优惠少，快速发展也相对滞后。 一旦出现在房地产市场，就会表现为“价格洼地”。

这也许可以抑制市区高企的房价。 中国人民大学土地管理学部长叶剑平表示，如果能赶上郊区学校、医院等公共配套设施的建设，整个城市将实现公共服务的均等化，提高郊区的地价、房价，同时分担市区内的高房价，即“房价扁平化”的效果

另一方面，房地产经纪公司美联储房地产的报告显示，与大兴、通州、广渠路“地王”带动周边楼市价格上涨不同，长阳“地王”出现后半个月， ]美联储房地产市场部总监张大伟表示，房山区售楼正在上涨，但今年以来房山区新商品房空安装率在北京各区县中一直排名前五，证明市场泡沫较大，将降低市区房价

中国土地测量计划院副院长邹晓云也向记者表示，由于市政建设周期长，而且可分流到该地区的人口和资源有限，这不是抑制房价的比较有效的手段。 只有解放城市中的大量空置家和土地，通过金融政策抑制投资性诉求，才能缓解快速上涨的房价。 “城中村”会毁灭吗？

协助长阳镇区域规划的北京大岳咨询企业社长金永祥告诉《每日经济信息》记者，在土地一级整理开发中，在抓紧制定土地投融资计划的基础上，提出土地投融资计划

在一般的开发区计划中，由于政府的资金不足，很多情况下只能先卖掉“毛地”，用该资金进行配套设施的建设。 这不仅降低了投资者的期望，降低了土地的价值，而且由于缺乏整体规划，容易造成“城中村”、“断头路”、“钉钉”、“烂尾楼”等现象。

北京市计划委员会副主任夏林茂表示，如果缺少计划，在城市开发建设中，开发商很容易发生“吃肉、吐骨”的现象。 其中，“隐藏污浊的纳垢”“城中村”就是典型例子。

夏林茂表示，目前北京市有450个村庄需要进行“城中村”改造，消费价格至少为千亿级，这些本来应该从开发商前期利润中支出的部分由政府购买。 对政府的财政来说，无疑是一个很大的负担。

金永祥向记者表示，除长阳镇外，目前房山区还有许多项目正在进行土地开发中的“投融资计划”。 他说，虽然正在为房山区制定计划，但企业正在整理这一模式，计划由中国系统工程学会提交给相关部门，希望能够在北京乃至全国进行宣传。 / BR// h///BR// h /开发经验还是营销环境？

从表面上看，房山区长阳镇政府通过“投融资计划”出让土地，处理公共建设设施配套资金来源，提高财政收入，是一个很好的模式。

但邹晓云表示，城乡结合部始终是一个混乱的地区，这可能与我国城乡二元体制有关。 科学规划是一个好的处理方法，但根本问题是安置土地转让中的失地农民，而不是只专注于城市规划和“土地财政”。

另一方面，客户并不一定认同此模式下发生的高房价。 “如果明年长阳的房子要涨到1万元/平方米，一定会有泡沫。 ”准备在北京西郊买房的黄先生对《每日经济信息》记者说。 与开发者不同，她对这个地区没有信心。 “从长阳到金融街开车最少需要30分钟，但不是堵车的原因。 同样是郊县，从通州到国贸只需要15分钟。 ”

前几天，记者特意乘车从金融街前往长阳镇，出了奥运会后，道路两侧多为未开发的荒地，弯道多，沿途要经过收钱的车站，全程都是 根据

计划，地铁房山线将于明年年底试运营，全时时间可能只有24分钟。 目前，长阳镇许多地区的开发商已经开始“大兴土木”，起步的还有道路等基础设施建设。 据悉，房山区政府与北京市政府协调，计划引入一点大学分校区。

张大伟认为，即便如此，房山的房价也不容易上涨。 “燕郊早就建了‘大学城’，交通也很方便，但多年了房价也不涨，北京的有钱人显然也不可能在燕郊买房子。 ”

张大伟说，与许多发达国家不同，中国的城市化刚刚开始，城市生活的人口还没有迅速发展到向郊区逆流的阶段。 这种现状无法通过建设一些地铁、建设一些学校和医院、建设完善的配套设施来改变。 他说:

万科的高额土地攫取可能是“战术选择”。 万科一直有谨慎的做法，所以在未来两三年，这几条将与“地铁房山线”一起，成为一个很好的营销环境。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”。 未经《每日经济信息》授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / BR// HR// BR /每次预约都要打电话[/BR// HR// BR// HR//北京: 010-59604220上海: 021-61283003

来源：经济之窗