“买高价地“吃套”为何少提跌价准备”

上海[/BR/] [/BR/] 五合国际智库总经理邹毅表示，大量库存下跌，将导致公司净资产账面价值的减少，进而导致公司市值与帐面比率大幅上升，资本市场将成为企业股票。

中原地产监测上海、北京、深圳等12个城市的土地市场，结果国内住宅用地价格大幅下跌，平均交易价格2月创新低，为1200多/平方米， 中原地产分解师宋莉表示，目前的土地价格比上年下跌了近三成。

由于土地成交价格连续见底，开发商不得不担心以前高价购买的土地。 但是，发布年报的25家上市房企一共只做了近20亿元的库存下跌准备。 但是，市场人士估计，2008年房地产领域土地价格的“缩水”只有20亿元。

大部分上市房企都不想谈地价减少带来的资产减少。 截至昨天，只有部分上市房企宣布了部分高价购买土地的降价准备。 / BR// HR// BR// HR /保利地产[/BR/]/HR// BR// HR// HR// HR//计算并准备2.99亿元的库存下跌价格 销售额205亿1100万元，比去年同期增长20.36%，净利润22亿3800万元，比去年同期增长50.35%。 在保利地产的“优秀成绩单”中，依然在准备2亿9900万元的库存下跌。

“本公司开发用土地计入‘库存-开发价格’科目。 库存价格高于其可变动净值时，相应做好库存降价准备，计入当期损益。 ’保利地产这样解释了其为库存降价做准备的原因。

虽然“勇敢”地表明了自己购买的土地价格“下跌”，但保利地产年报具体哪一张或几张目前属于需要“下跌”的范畴，

保利地产年报显示，仅2008年企业购买的土地储备就有594万平方米，2007年购买的土地储备也有420万平方米。 保利地产在土地价格管理方面做得很好，但在市场高峰期购买的土地价格明显高于目前的土地价格。 中原证券研究所拆师魏博认为，2009年，保利地产不排除库存继续下跌准备的可能性。 / BR// HR// BR// HR /其他房企[/BR// HR/]/BR// HR//只有少数房企计算库存下跌价格[/BR/]

除了保利地产和万科之外，陆家嘴也表示企业准备下跌约4.2亿元的库存。 但是，陆家嘴库存下跌的准备工作是2007年账面上持续的财务余额，不是新的金额。

根据中原地产的调查，2007年，开发商出资巨额购买土地。 以中海为例，当时出资购买的土地金额达到201.02亿元，与当时中海内陆房屋的销售额大致相同。 在土地储备方面，金地购买504万平方米土地消耗161.61亿元，超过了当年的销售额。 相似的情况下也有富力地产。

其中，金地的价格投入无疑是最高的，每平方米土地地价接近3200元。 中海土地价格接近2000元/平方米。

上述开发商购买的土地价格大多很高，但截至目前，除了万科、保利地产等少数开发商公开准备库存下跌外，其他许多开发商在2007年也很贵，

以年报刚刚发布的富力房地产为例，年报中只提到了企业2008年放慢土地储备的步伐等，如何解决此前高价购买的土地？

2007年高价购入长沙地王的北辰实业年报显示，对部分库存商品做好降价54.8万元的准备，同时，上述库存商品以外的其他库存(包括土地)的净利润。 / br// h// br// h /原因的分解/ br// h// br// h// br// br// h//导致企业的股价下跌

为什么开发者会为“降价”而感到羞愧？ 中房指数研究院上海分院拆迁师张琪表示，开发商可能看好后市，不认为目前手中的土地价格“在下降”。 另外，现在的土地价格下跌只是平均值的下跌，并不是所有的地价都在下跌。 许多项目附近的土地近一两年没有成交过，估价师的评估只能依靠同一水平的其他土地的成交价格进行评估，不容易准确估算土地的价格。

张琪还指出，各开发商对财务制度、公司文化、项目上市时间和黑市的看法各不相同，土地价格也不一致，因此价格下跌。

五合国际智库社长邹毅表示，如果大量计入库存下跌，公司净资产账面价值减少，进而公司的时价帐面比率大幅上升，资本市场将重新调整企业股价估值，

邹毅表示，2007年以来，土地市场价格连续下跌，各开发商土地储备面临“紧缩”问题。 但是，为了稍微清洁公司的财务报表，或者为了方便企业股价上涨，企业的再融资，这部分的开发商没有做好库存下跌的准备。 / br// h// br// h /业绩展望/ br// h// br// h /实际上吃亏的开发者不多。

另一方面，最近的土地市场有变暖的趋势，给开发者带来了新的希望。 中原地产的研究数据显示，2月土地公开市场，挂牌成交土地达到27张，比1月增长近两倍，成交面积更是增长了近两倍。 随着楼市回暖，开发商对居住用地的诉求将再次增加。

但中原地产分解师宋莉表示，目前谈论土地市场回暖还为时尚早，至少半年，土地市场有可能再次回暖。 即使土地变暖，经历了去年楼市寒冬，开发商也不会像以前那样有钱了。 因此，土地价格要恢复到2007年高峰期的价格，短期内可能性很低。

另一方面，大多数上市房企的土地储备充裕，除了2007年大量储备的土地外，还有一部分是到2007年低价买入的土地。 这部分土地没有受到目前土地市场连续下跌的影响，开发商建设和销售这部分项目也不会扭亏为盈。

实际上，除龙湖地产、富力地产等少数公司外，大多数开发商2007年高价购买的土地目前还没有进入开发阶段。 / BR// HR// BR// HR /专家敦促开发者合理降价/ BR// HR// BR// HR//开发者 实习记者张敏从北京

进入3月份以来，北京、上海等一些大城市的商品房成交量不断上升，房价也有所上涨，部分知名楼宇涨幅达20% “楼市变暖”的呼声不断。

但是，中原地产华北地区总经理李文杰认为，此次涨价潮是一个触底反弹的过程，能否持续还不清楚。 “去年积压了一年的刚性诉求在年初的这个期间被集中释放，这是这次涨价的根本原因。 ’在今年经济形势不明朗的前提下，房地产市场前景不容乐观。 “要处理房地产业产能过剩的问题，需要两点。 一个是降价，另一个是时间。 ”

上海五合国际总经理邹毅表示，成交量之所以稳步上升，是因为楼价整体价格的下跌，如果失去这个前提，后市的快速发展可能并不乐观

国家新闻中心经济预测部副主任祝宝良认为，近期个别楼宇的房价上涨并不是普遍现象，无法改变整体房价的下跌趋势。

宜居中国的拆船师薛建雄预测，未来三个月，许多楼盘将以低价或降价为主。 / br// h// br// h// br// h// h// h// h// h// h// br// h// h// h///h// h///h// h///h///h///h//// h//// h/////h /

来源：经济之窗