“卓越置业上市搁浅上海项目风险浮出水面”

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经过上海

的记者，在香港募集股票几天的优秀运营商以“行情不好，为投资者争取最佳利益”为由，不如期上市 业内分析人士表示，优秀职业上海项目中存在的各种不明确因素，可能是优秀职业招聘不理想、宣布上市暂缓的原因之一。

据了解，招商证书公布的该项目建筑面积，2005年上海市青浦区建设和交通委员会对该项目的批准有近12000平方米的出入。 此外，由于该项目已停止两年多，这块土地的开采权归政府所有。 根据/ br// h// br// h// h /的说法，项目停工逾期的情况很好 这样的报道是，优秀运营商收购沪德的沪德天置业有限公司拥有上海青浦赵巷“诚邦别墅”(宣传名为“圣安德鲁斯庄园”)的别墅项目，已经以整体收购的方式被列入卓越房地产一个多月。

通过并购方法迅速进入上海，锁定“3+2+x”布局，即珠三角、长江三角洲、环渤海地区三大经济圈，重点打造一线城市和有潜力的二线城市。 卓越战术在快速发展的核心区域之一长江三角洲部署上海、杭州等多家子企业。 卓越企业执行董事任玲介绍说，收购上述上海别墅项目后，卓越集团在长江三角洲地区占据制高点。 任玲当时没有透露上述收购的总额。 一个多月后，卓越运营商的招股证书最终显示，上述并购共花资金3.9亿元，其中1亿元为并购资金，授予股东2.9亿元零利率委托贷款。

据介绍，该项目可销售的第一期总建筑面积为54802平方米，按项目上半年平均售价30545元/平方米计算，预计收益为

但是，通过募股证书的风险提示显示，获得上述收益并不容易。 “由于快速发展项目未经土地管理机构同意停止了两年多，根据土地转让合同，我们的土地使用权不归政府所有。 ”但是，在提示风险的基础上，招股证明书表示:“我相信我们的土地被没收的风险很小。 ”。 / br///h///br /数据:一期建筑面积的超计划？

除了土地停工造成的违章外，由于卓越运营商上海项目原有的建筑面积和招行证书不一致，这个项目还可能陷入另一个“违章”。

据了解，招股书公布的诚邦别墅一期面积为“一期总建筑面积30486平方米，其中可销售总建筑面积24327平方米”。 2005年，根据上海市青浦区建设交通委员会《青建首( 2005 )第71号上海德天置业有限企业开发赵巷3号地块商品房一期项目初步设计批准》，建筑面积为“一期开发商品房建筑面积18934平方米，其中24幢别墅建筑，

为什么会有两个不同的建筑面积？

优秀置业上海企业的执行董事任玲解释说，由于诚邦别墅二期用地的规划建筑面积指标没有用完，与青浦区规土局协商将上述指标转用于第一期。

但是，没有显示招股证书，优秀运营商开发的别墅建筑面积将减少。 招股证书显示，二期占地105452平方米，总建筑面积52870平方米，与青浦区规土局最初设定的容积率一致。 另外，二期别墅已销售13069平方米建筑面积，加上估计可销售的30475万平方米，总量达43544平方米，只有招行证书设定的52870平方米至9200多平方米的差别，其中有规定通 上述9200平方米以上的全部“挪用”一期，一期总建筑面积也达不到30486平方米。 除此之外，青浦区规土局相关负责人的回应也与任玲的解释不一致。 上述负责人表示，诚邦别墅一期未开工，相关设计申请尚未批准，开发商描述的建筑面积，是企业设想的，并不是最终经规划部门批准的规划建筑面积。

如果最终明确的土地规划建设面积与招行证书的记载不一致，卓越运营商将不得不留下“查明不真实”的话尾。 五合国际智库社长邹毅认为，如果投资者判断公开招股证书有误，必将影响优秀房地产在资本市场的吸引力，导致认购不足。

的声音刚刚落下，优秀的运营商昨天宣布暂缓上市计划，表示考虑到目前的市场状况和投资者的最佳优势，不会如期上市。

疑问:为什么放弃超低容积率[/BR/] [/BR/] 增加建筑面积就是增加销售收入 根据原计划，诚邦别墅一期的容积率为0.22，但根据招股证书，上述项目的建筑容积率为0.36。

事实上，诚邦别墅迄今为止的营销宣传一直以低密度的容积率为卖点。 房网、搜狐焦点网等多家媒体在介绍诚邦别墅时表示，整个项目的容积率为0.3。 任玲也介绍说，诚邦别墅目前销售部分的容积率在0.3左右。

根据佑威房地产研究中心主任陆骑麟给出的统计数据，上海别墅市场上，容积率0.22的产品非常稀少，全上海0.2~0.3的容积率项目不过63个，容积率为0.2~0.3的容积率项目。 br/] 适合住在中国的拆迁师薛建雄也表示，一般来说，在同一区域内，更低的容积率意味着更强的竞争力，可以卖出更高的价格。

上海容积率在0.2左右的产品非常稀少，价格往往比周边高很多，诚邦别墅为什么要放弃“稀有”的身份，冒着违章的危险增加建筑面积？

薛建雄说，低容积率的项目，必须仔细规划和设计，才能充分发挥自身的优点，在市场上卖出较大的成本。 并非所有开发人员都具有这种能力。

陆骑麟也介绍过，上海许多低容积率项目与产品形态上容积率相对较高的产品相比，并无特殊特点，售价不高。

实际上，被誉为容积率0.3左右的诚邦别墅，上海网上的房产参考价格高达36000元/平方米，但根据招股证书，该项目的销售平均价格， 周边上海龙湖开发的龙湖开滦澶山项目容积率达到1.0，但售价也达到30000元/平方米左右。

被业界公认，与知名的高端产品开发者相比，优秀的运营商在开发高端产品方面没有绝对的特点。 陆骑麟认为，如果项目销售单价高卖不出去，开发商与其强调低容积率来创造营销价值，不如进一步增加项目建设面更经济。 / br// h// br// h /风险:由于项目可能会被回收

因为超过了休业期间，所以项目有可能会被回收

2004年发布的《国土资源部闲置土地处置办法》第四条确定规定，在城市规划区范围内，通过出让等有偿采用办法取得土地开采权进行房地产开发的闲置土地， 超过转让合同约定的开工开发日1年以上未开工开发的，未着手开发相当于土地使用权出让金220的2年以上的，可以免费收回土地使用权。

上海易居地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，各地对两年未开发荒地的检测力度不断提高，无法接受检测的案例只占很小的比例 因此，对香港投资者来说，违反上述规定的土地仍有被收回的风险。

但是，邹毅表示，一片或几片土地未开发、未施工而闲置，已经成为领域内常见的现象，许多在香港上市的房地产企业， 各地国土资源局往往将转让的土地交给原开发商继续开发。

实际上，除了诚邦别墅以外，过了优秀职业生涯的一两年还有很多未开发的项目。 例如，2006年4月和2007年6月开发的长沙蓝海岸第二B、2c、2d及三期开工日期推迟到了年12月30日； 惠州罗浮山项目也有同样的情况。

具体停业两年的诚邦别墅是否被回收，上海市青浦区规划和国土资源局相关负责人表示，如果一次都没有开工，上述开发用地有可能被回收。 关于已经开工的项目，通常该企业承担后续的开发责任。 / br// h// br// h /分解:快速增长模式的风险很高[/br// h/]/br// h//到目前为止，优秀的职业生涯 一直以来，并购模式也是优秀运营商高速发展的法宝。

根据募股证书，股权收购方法比其他获得土地的方法有所增益。 因为被收购方大多已经取得土地开采权，或者已经完成了大部分土地开采权收购手续，大多与当地政府关系良好，熟悉当地市场，对房地产开发有丰富的专业信息和经验。

但是，邹毅认为，许多并购都存在债务债权、税负、诉讼等潜在风险，影响项目投资收益率，因此快速并购方法也存在弊端 根据

招徕证明书，收购的诚邦别墅确实提起了诉讼。 该项目企业上海德天置业有限企业因违反上海策源房地产经纪有限企业2006年11月签署的协议，被后者起诉支付清偿损失150万元、代理费2120万元和其他损失2180万元，目前诉讼已进入二审阶段，上海诚邦别墅二期的5个住宅单位共计30万元

另一方面，诚邦别墅所涉及的各类税负并不低。 根据青浦区建设和交通委员会的《批准》，首期商品房总建筑面积为18934平方米，但项目总投资估算(含土地超前投资、土建安装费、公共建设补助)仅为1.4492亿元，每平方米开发价为7918元 加上融资价格、各种销售税项目等其他价格，预计总价格很可能只有10000元/平方米左右。 诚邦别墅平均售价30475元/平方米，售价与开发价差价近200%，该项目被征收高额土地增值税。

根据《土地增值税暂行实施细则》，项目增值额超过扣除项目金额(即开发价格) 200%的部分，增值税税率为60%。

另外，据邹毅称，在被收购的多家公司所欠的债务中，有些无法被审计部门审计。 这些隐性债务也是很大的风险。 在优秀运营商的招聘证书上，诚邦别墅项目的资产负债情况没有公开，不知道是否有可能隐藏的负债。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”。 未经《每日经济信息》授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / BR// HR// BR /每次预约都要打电话[/BR// HR// BR// HR//北京: 010-59604220上海: 021-61283003

来源：经济之窗