“马光远：抑制房价反弹 政策须稳定预期”

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马光远(经济学家)

最近关于房地产的各种传言引起了市场的真正恐慌，各种新闻层出不穷。 让我举两个例子。 一是据《投资者报》报道，发改委内部人士表示，房地产调控带来的经济真空比预期严重，但不实行房地产调控带来的经济问题比以往任何时候都要严重。 因为，放松房地产可能是“救市第二张卡”。其二，据媒体报道，央行决定降息前一天晚上，央行向各商业银行发放“特快”文件，商业银行个人住房贷款利率波动区间下限仍为基准利率的0.7倍。

6月12日，发改委首先辟谣称:“地产松绑是救市的第二张卡的报道是捏造的。” 关于央行“特快”文件中提到的七折利率，没有人造谣。 北京、深圳又出现了千人排队的场面，日本CD三年后重现市场。 说实话，这两个消息对市场造成的冲击，远比住建部新闻发言人“必须避免重复房地产调控动摇”的声明要令人不安。

5月以来，在稳定增长的大背景下，一方面很多地方“微调”了楼市政策，另一方面房地产市场出现明显回暖。 成交量增加，楼盘价格再次暴涨。 在这种情况下，大多数人担心在“稳定增长”的背景下，地方“微调”楼市政策会再次引发前几年楼市的疯狂，但5月份的成交数据恰恰为这种担忧做出了好的注脚，加剧了投资者的恐慌。 这到底是谁引起的恐慌？

房地产机构对5月以后市场变暖的解释是，大多认为政策的放松，给刚需带来了利益，因此很多自主的诉求进入市场，促进了市场的变暖。 很明显，在房价没有恢复合理的情况下，购房者纷纷进入市场。 唯一令人担心的是，我相信政策不会松懈，但等到最后，房价却离梦想越来越远了。 因为，即使他们买错了，也不想错过。 例如，在这次央行的“特快”文件中，报道者真的牵动着买家最恐慌的心理。 关于住房贷款利率七折，以前的文件也有，为什么在宏观经济下调、房地产调控的关键时期，央行会出台这样的“特快”文件呢？ 你着急什么？ 对自主诉求和投资诉求采取差异化政策是一贯的政策，无需重申，但偏偏在这个关键时刻，一点点的信息本身就印证了买家对政策之前的不信任。 买家担心，尽管中央政策众说纷纭，但在当前宏观经济低迷、地方财政紧张的情况下，地方政府将在刺激楼市、鼓励自住诉求的旗帜下，实行水平绥靖政策，拉开限购等政策缺口，最终激活房地产市场。

诚然，经过3年多的调控，房价的快速上涨势头得到遏制，但在各地对土地财政依赖难以消除的情况下，房价未来上涨的预期远远没有扭转，房地产政策和房价随时都有可能出现反弹。 特别是在目前的情况下，抑制房价上涨最重要的手段是随时可能被取消的限购，限购取消后，房价的暴涨是一个大概的比例。 为什么这么说呢，因为抑制房价反弹的关键是政策对购房者有长期的预期，政策对购房者的房价有长期稳定的信心。 从目前进入市场的购房者的情况来看，许多购房者表示，目前购房并不是“刚需”等虚浮的概念，而是担心房价的暴涨。

中国房地产调控成败的标志不是房价是否下跌甚至下跌，而是购房者是否有稳定的价格预期。 如果中国的房地产公共政策只是让购房者感到不明确和恐慌，这样的政策是无法赢得公众的信服的。 特别是在优势游戏非常激烈的情况下，短期政策只会引起价格的进一步波动，这是中国经济、开发商、买家最不愿意看到的情况。 但是，房地产调控要多次贯彻，根本上还是应该抓住有利时机，弥补房地产制度建设方面的债务，采用“制度调控”代替“政策调控”，最终形成长期稳定的前景。 那样的话，不动产就可以继续健康下去。

中国的房价之高已经是不争的事实。 笔者多次引用美国房价是否合理的相关数据，但在美国公共政策中，一个家庭如果将家庭收入的30%以上用于住房支出，意味着这样的家庭绝对会有“住房问题”，而目前的中国房价，用这个指标来衡量， 房价已经成为中国经济、社会最大的不明确因素，所以不要把刺激宏观经济的重任再次托付给房地产。 如果真要用房地产振兴经济，内需、经济转型就没有任何出路，民众对公共政策的信心就会消失。

来源：经济之窗