“每经专家团：楼市真的走到崩盘边缘了吗？”

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随着上周传出常州、杭州等城市楼宇部分大幅打折促销的消息，“楼宇崩溃论”再次发酵。 根据上个月统计局的数据，全国房价依然上涨，各地土地市场依然上涨，但很多人对中国楼市全年的前景并不看好。

其中房地产业内人士的表现更有趣。 王石说今年“形势不好”。 王健林对今年的楼市“不乐观”任志强表示:“不要对年抱太大希望。” 年的中国楼市真的到了所谓“崩溃”的边缘吗？

有诸多说法

房价未必会全面上涨。 由于城市之间的分化明显，今年的楼市并不乐观。 现在很多二线城市出现供应量过剩，房子卖不出去的迹象，更不用提三四线城市了。

——万达集团董事长王健林

不能把对不动产的直接政策称为管制，货币政策也是管制。 今年内地房地产领域的形势不好。 没有一个房地产市场的价格会永远上涨。 精明的李嘉诚在卖北京、上海的房地产。 这是信号。 请小心。

——万科董事局主席王石

我认为与去年相比，房价的上涨率将大幅下降。 许多开发者认为今年可能和去年一样乐观。 我警告过他们。 我说了你们太乐观太危险了。 不要对年龄抱有太大的希望。

——华远地产董事长任志强

预计今年6月全国不动产登记系统启动后，住房过剩问题也将暴露出来，但目前这个问题非常突出，金融部门正在做准备。 据说今年的实体经济成为问题的首先是房地产。

——社科院副院长李扬

(/S2 ) )马光远)今年的房价下跌是大致的率吗？

◎马光远)经济学家

年的房地产市场注定是不平凡的一年。 土地的爆炸性走势，和开市之际市场价格一起下跌一样，马年房地产市场奠定了极其“可疑”的基调。 在经济持续减速已经确定的情况下，中国房地产将何去何从，中国房地产价格将对中国宏观经济产生什么样的影响？ 这些都成为决定中国经济好坏的重要因素。

就土地市场而言，新年伊始，包括京沪在内的一线城市土地市场依然连年火热。 1月份北京土地市场共成交26块土地，累计成交额405.92亿，超过去年同期的7倍。 但是，与土地市场爆炸性的冰火相反，1月份北京商品住宅成交仅6908套，成交面积74.42万平方米，无论是环比还是同比暴跌近50%。 成交暴跌后，北京开始解禁高价楼盘，1月批准超过6万元的3所高价住宅，最高者达到每平方米9.5万元，但这些高价楼盘的上市并未带动楼市的复苏，一线城市楼市一年疯狂。

与此相对，在对房价未来的预测中，看到空的人明显增加。 最近最引人注目的言论是中国社会科学院副院长李扬。 中国宏观经济年面临着经济减速、产能过剩、影子银行、地方债务、房地产等5大风险。 随着不动产批量登记和新闻网络的实施，住房过剩问题也有可能暴露出来，金融部门认为正在为未来的下跌做准备。 而且，美国加强退出qe，由此引发的新兴市场动荡进一步加剧了中国房地产市场未来的不确定性。 春节前后，信托领域有可能违约的新闻层出不穷，但归根到底，这与房地产领域并无关系。 甚至香港房地产市场的降价也引起了内地舆论对房价未来的恐慌。

由此可见，年中国房地产市场并不是很多人持乐观态度，而是单纯的市场分化。 一、二线城市持续上涨，供给过剩的三、四线及以下城市房地产价格下跌。

从目前的市场表现来看，受多种因素的影响，中国房地产的预期有可能逆转，房地产市场整体疲软，房地产价格下跌。 首先，由于过去十多年房价上涨的三大引擎——货币超发、经济快速增长以及巨大的住房诉求，至少两大引擎已经逐渐熄火。 一方面是货币超发、货币超发盛宴的结束，另一方面与中国努力告别货币驱动投资驱动的经济增长模式，另一方面与FRB退出后，全球流动性盛宴的结束有关。 美国经济复苏，美元走强，意味着过去20年的流动性盛宴结束，新兴市场今后至少5年将面临流动性不足的问题，中国央行将被动收缩货币，对中国房地产来说，货币紧缩迅速上升。

第二，从2009年开始，中国经济事实上告别了高速增长，包括房地产投资在内的增速不可能超过正常增长。 加上这两个因素，事实上，从供求关系来说，笔者从去年开始，对中国房地产周期诉求最旺盛的阶段已经结束，从总量来看，中国城市人均居住面积事实上超过了40平方米，住宅供需基本平衡。

事实上，对中国房地产来说，房地产价格持续上涨的短期并不一定影响宏观经济的稳定。 我们担心的是，高度依赖房地产的中国经济能否承担房价下跌的风险。 如果房地产的预期逆转，房价整体下跌，那么无论是中国的宏观经济还是所有人，都有可能为房价的下降付出巨大的代价。 中国目前宏观经济对房地产的过度依赖，意味着房价下跌，中国经济增长的日子也将结束，为了应对房地产下跌的风险，深层行业的改革和结构调整必然要让路。 因此，对于未来的房地产政策来说，必须将未来房价下跌后的政策应对提升到极其重要的地位。 要化解房地产风险，除了加快土地制度改革等一系列长期措施的建设外，更重要的是，高层应全面判断中国房地产当前的风险，做好房地产引发系统性风险的政策应对。

目前，风险凸显的只有三、四线城市，但从整体上看，全年房价逆转的可能性极高。 对中国经济来说，没有房价下跌那么大的风险。

冯海宁:中国楼市不可能崩溃

◎冯海宁(专栏财经作家)

杭州某楼盘18日晚宣布以每平方米15800元的均价清盘后，距离该楼盘不远的楼盘立即迎战，降至数千元，以每平方米13800元的均价应战。 在江苏常州，名为“雅居乐星河湾”的楼盘也传出大幅降价的消息。 最低价格相当于前期平均价格的4.5折。

这是来自一些楼盘的降价新闻。 此外，根据国家统计局公布的最新数据，1月份全国房价下跌的城市增加到6个。 市场上有传言称多家银行将停止房地产贷款，证券公司正在紧急协商后市。 此外，香港楼市即将降价，香港媒体已经评论说:“听到冰山破裂的滴答声。” 另一种媒体文案和博客文案结合了当前楼市的表现和“崩盘”一词，给人一种中国楼市似乎离“崩盘”不远的印象。

一些业内人士和学者也公然看到了中国楼市的衰退。 例如，房地产巨头王石表示“非常不好”。 中国社会科学院副院长李扬说:“金融部门已经在为未来的房价下跌做准备。” 各种迹象表明楼市现状确实不好。 但是，许多网民对各种房地产市场的坏消息欢呼雀跃。 一些人认为，“暴跌”房价回归合理，才能拯救中国房地产市场，但在笔者看来，“崩盘”并不合理。

从“房屋租售比”、“房价收入比”等指标衡量，不可否认中国楼市早在几年前就有很多“泡沫”。 宏观调控政策多次介入房地产价格，目的是挤出楼市的“泡沫”，但效果有限。 另外，去年一些三四线城市爆发了被称为“鬼城”的住房过剩现象，进一步证实了一些城市的房地产“泡沫”很严重。

但是，根据笔者的注意，虽然说中国楼市离“崩溃”不远，但也没有发生“崩溃”的可能性。

首先，目前选择降价的楼盘只是案例，是否扩大还需要注意。 虽然整体楼盘向个别楼盘的降价也证明了一些地区住房供应过剩等问题，但必须认识到，某楼盘的降价还与开发商自身的市场战略、项目优势、资金状况等有关。 并非所有楼盘的开发商都面临同样的问题。 注意到楼市无法区分个案和整体，会陷入偏激。

其次，必须认识到我国房地产市场已经发生了“分化”的优势。 目前，一些三、四线城市房价过剩，房价下降或房价即将下降，但以省会城市为主的二线城市房价下降迹象不明显，就四个一线城市而言，房价涨幅仍很快。 即使各个城市的房价全面下降，中国楼市也不一定会“崩溃”。 因为各城市的资源、人口、住宅供给等情况不同。

另外，中国政府层面不允许楼市“崩溃”。 例如，日本曾因房地产泡沫破裂而经济停滞10多年。 由于我国房地产对金融业、地方财政和中国经济的实际影响更大，一旦楼市“崩盘”，后果很可能比日本的情况要严重得多。 所以，政府不允许“崩溃”。 何况中国市场是“政策市场”，很多生产要素掌握在政府手里，有不让其“崩溃”的能力。

笔者不认为会发生中国楼市的“暴跌”，但必须注意相关方面。 有必要为部分楼市价格下跌做准备，也有必要为部分城市房价下跌做准备。 本来，在市场经济中，房价上涨有时会下降，中国楼市经历了长时间的“牛市”，出现“熊市”也是很正常的。

更重要的是，积极有效地挤出“泡沫”使大楼软着陆。

谭浩俊:楼市要去哪里？ 进入真正的考验期[/s2/]

◎谭浩俊(财经评论家)

最近有很多关于楼市的新闻。 总体来说，这是负面的，对楼市不利的消息。 这些新闻的综合作用是加速楼市负面新闻的扩大。

据说楼市将面临崩溃的考验。 特别是三、四线城市崩溃的危险性更大。 有人说楼市崩盘的可能性很低，但风险越来越大，大幅降价的可能性也很高。 在笔者看来，无论是否会发生崩溃，都会发生什么样的风险。 确实，那就是楼市进入了真正的考验期，考验楼市的时间真的到了。

从开发商的角度看，大型开发公司已经开始调整战略，从三四线城市、城市周边地带向一二线城市、城市中心地带转移，特别是北上广等中心城市再次成为开发公司青睐的地方。 相关地块的价格也逆势上涨，经常创新高。

大型开发公司的这种战略调整表明，三四线城市的降价风险增大，中小开发公司复盖的可能性也增大。 一旦恶性循环形成，三、四线城市的房价将对中小开发公司造成致命的下跌。

对政府来说，特别是对过度依赖“土地财政”和房地产的地方，经济增长、财政收入、居民就业、收入增长等将面临非常严峻的考验。 如何解决这些矛盾，对有着利用楼市支持习惯的地方政府来说，确实是个难题。

面对严峻的考验，前几天有些银行对楼市过于乐观，对开发公司过于热情。 市场传言称，已有多家银行开始停止房贷，不仅对个人如此，对开发公司也是如此。

在全面了解的情况下，并不是所有银行都停止房贷，只是暂停，并不是完全关门，但这样做的直接结果会引起楼市的恐慌。 大型开发公司调整经营战略，不是因为看到了三四线城市和城市边缘地带的风险吗？ 这样的风险传递到银行，不就是停止房贷谈判，抓紧领取贷款吗？ 如果银行采取不利于开发公司的行动，对楼市来说，无疑是雪上加霜，这将加速楼市状况的恶化。

必须特别注意的是，在美国经济复苏情况好转、美元升值预期高涨的情况下，人民币贬值的可能性也越来越高。 2月24日，中海外汇交易中心数据显示，人民币兑美元中间价为6.1189，这已经是人民币兑美元连续第五天下跌。 也有报道称，美联储将考虑是否按期加息。 一旦美元进入上升通道，国际资本将迅速回流美国。 届时楼市、股市将面临更加严峻的考验。

中国经济不能总是被房地产拉动前进。 房地产对中国经济的拉动作用，已经接近尾声。 依靠房地产的拉动作用，风险会越来越高。 是该如何处理可能出现的风险，需要决策层拿出充分的智慧和魄力的时候了。 不动产崩溃，不可取。 但一直在燃烧，更不理想。 中国经济不能“硬着陆”，房地产也同样不能“硬着陆”。

楼市已经进入真正的考验期，但这种考验不仅被开发商拿来对比，还被地方政府、银行乃至整个中国经济拿来对比。

来源：经济之窗