“马光远：今年房价下跌是大略率事情？”

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◎马光远)经济学家

年的房地产市场注定是不平凡的一年。 土地的爆炸性走势，和开市之际市场价格一起下跌一样，马年房地产市场奠定了极其“可疑”的基调。 在经济持续减速已经确定的情况下，中国房地产将何去何从，中国房地产价格将对中国宏观经济产生什么样的影响？ 这些都成为决定中国经济好坏的重要因素。

就土地市场而言，新年伊始，包括京沪在内的一线城市土地市场依然连年火热。 1月份北京土地市场共成交26块土地，累计成交额405.92亿，超过去年同期的7倍。 但是，与土地市场爆炸性的冰火相反，1月份北京商品住宅成交仅6908套，成交面积74.42万平方米，无论是环比还是同比暴跌近50%。 成交暴跌后，北京开始解禁高价楼盘，1月批准超过6万元的3所高价住宅，最高者达到每平方米9.5万元，但这些高价楼盘的上市并未带动楼市的复苏，一线城市楼市一年疯狂。

与此相对，在对房价未来的预测中，看到空的人明显增加。 最近最引人注目的言论是中国社会科学院副院长李扬。 中国宏观经济年面临着经济减速、产能过剩、影子银行、地方债务、房地产等5大风险。 随着不动产批量登记和新闻网络的实施，住房过剩问题也有可能暴露出来，金融部门认为正在为未来的下跌做准备。 而且，美国加强退出qe，由此引发的新兴市场动荡进一步加剧了中国房地产市场未来的不确定性。 春节前后，信托领域有可能违约的新闻层出不穷，但归根到底，这与房地产领域并无关系。 甚至香港房地产市场的降价也引起了内地舆论对房价未来的恐慌。

由此可见，年中国房地产市场并不是很多人持乐观态度，而是单纯的市场分化。 一、二线城市持续上涨，供给过剩的三、四线及以下城市房地产价格下跌。

从目前的市场表现来看，受多种因素的影响，中国房地产的预期有可能逆转，房地产市场整体疲软，房地产价格下跌。 首先，由于过去十多年房价上涨的三大引擎——货币超发、经济快速增长以及巨大的住房诉求，至少两大引擎已经逐渐熄火。 一方面是货币超发、货币超发盛宴的结束，另一方面与中国努力告别货币驱动投资驱动的经济增长模式，另一方面与FRB退出后，全球流动性盛宴的结束有关。 美国经济复苏，美元走强，意味着过去20年的流动性盛宴结束，新兴市场今后至少5年将面临流动性不足的问题，中国央行将被动收缩货币，对中国房地产来说，货币紧缩迅速上升。

第二，从2009年开始，中国经济事实上告别了高速增长，包括房地产投资在内的增速不可能超过正常增长。 加上这两个因素，事实上，从供求关系来说，笔者从去年开始，对中国房地产周期诉求最旺盛的阶段已经结束，从总量来看，中国城市人均居住面积事实上超过了40平方米，住宅供需基本平衡。

事实上，对中国房地产来说，房地产价格持续上涨的短期并不一定影响宏观经济的稳定。 我们担心的是，高度依赖房地产的中国经济能否承担房价下跌的风险。 如果房地产的预期逆转，房价整体下跌，那么无论是中国的宏观经济还是所有人，都有可能为房价的下降付出巨大的代价。 中国目前宏观经济对房地产的过度依赖，意味着房价下跌，中国经济增长的日子也将结束，为了应对房地产下跌的风险，深层行业的改革和结构调整必然要让路。 因此，对于未来的房地产政策来说，必须将未来房价下跌后的政策应对提升到极其重要的地位。 要化解房地产风险，除了加快土地制度改革等一系列长期措施的建设外，更重要的是，高层应全面判断中国房地产当前的风险，做好房地产引发系统性风险的政策应对。

目前，风险凸显的只有三、四线城市，但从整体上看，全年房价逆转的可能性极高。 对中国经济来说，没有房价下跌那么大的风险。

来源：经济之窗