“赵秀池：双向调控促房地产市场稳步发展”

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◎赵秀池(首都经济贸易大学教授)。

今年全国“两会”期间，姜伟新住建部部长在回答房价相关问题时透露了“双向控制”楼市政策的信号，一度成为业界热议的话题。 笔者整理了李克强总理撰写的《政府实务报告》，发现“双向控制”的意图十分明显。

首先，商品房和保障房的双轨运行。

《政府实务报告》指出，“完善的住房保障机制。 大力建设保障性安居工程，今年新开工700多万套，其中各类棚户区470多万套。 提高大城市保障房的比例。 增加中小规模商品房和共有财产住房的供应”。 也就是说，住房问题的处理仍然采用双轨制，高端有市场，低端有保障。

关于低收入者的住房保障，一方面要不断提高保障室的建设力度，增加供给数量。 另外，要完善保障室的准入、退出制度，实现保障室的良性循环，让越来越多的保障对象得到保证。 关于保障房对市场的影响，也取决于政策的力量和保障房的数量等多种因素。 如果保障房数量足够大，覆盖面足够广，会对商品房市场造成一定的冲击，对抑制房价也有一定的作用。

其次，供需的双向调节。

房价的决定正如通常的商品价格决定原理一样，影响房价的因素有很多，但有宏观的、微观的、经济的、社会的、政策的、外部环境的、国内的、国外的等。 但是，无论是什么因素，最终都会通过供求关系影响房价，因此最终起决策作用的是供求关系。 不应该要求房价上涨，不应该要求房价下降。 这是市场经济中的基本经济规律。 因此，房价的调控也需要从供需两方面入手。 我国房地产价格的调控一直是基于这一观点。

让市场起决定性作用，也不排除政府的积极作用。 政府调控时，必须遵循供求规律，采取一定的经济、行政、法律手段影响供求，调节供求关系，达到稳定房价的目的。

再次，每个住宅的诉求都有保有压力。

因为在调控房价时，住房诉求与住房供给调控同等重要，但住房自住、投资得当。 赋予住宅投资属性后，住宅诉求无限。 住房供应受制于土地限制，总是有限和稀缺的。 因此，房价的控制难度很大。

为此，必须考虑住宅供需的特殊性，特别是住宅诉求的特殊性。 根据住房诉求的水平采取不同的政策，对不同的住房诉求有保有压力。 关于具有刚性和改善性诉求的居民最基本的生存诉求，需要支持；对于住宅基本功能以外的投机性投资性诉求，必须加以限制。

第四，对不同的城市进行分类控制。

我国地域差异很大，各地经济快速发展不均衡。 所以，有必要对不同的城市实行差别化政策。 在高质量公共资源集中、经济快速发展、人口吸引力大的一线城市，住宅供需矛盾较大。 因此，有必要限制住房的购买，抑制投机投资性的诉求。 对经济快速发展慢、无产业支撑、人口吸引力弱的城市，要从产城一体、居民业联动的角度，根据城市需求调控住房供求关系，促进城市持续快速发展。

第五，市场机制与政府管制相结合。

根据经济学原理，市场经济可以实现资源的优化配置，但要实现资源的优化配置是有条件的。 即完全竞争的市场结构、私人物品、产权的确定等。 在现实生活中，很少有市场能够满足完全的竞争市场条件。 如果市场不具备完全竞争的条件，市场就会失灵。 市场失灵时，有必要用政府这种看得见的手段进行干预。 因此，发挥市场机制的决策性作用与政府管制并不矛盾。 住宅市场关系到国家和国民的生活，除了其特殊性外，在发挥市场决策作用方面，还必须辅以积极的政府管制。 通过比较有效地规制政府干预市场，可以使房地产市场持续健康快速发展。 近几年的实践表明，备受争议的限购政策虽然是行政手段，但却是正确的选择，有效抑制了投机性投资性住房的诉求，对房价的稳定起着重要的作用。 将来，在城市化完成之前，供不应求。另一方面，二线城市需要继续运用这种限购手段。

来源：经济之窗