“赵秀池：楼市“崩盘论”有失偏颇”

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◎赵秀池(首都经济贸易大学教授)。

现在，由于各个城市的房价下跌，楼市的“崩盘论”层出不穷。 我们认为这样的发言有失偏颇，不符合国情。 现实情况是各大中城市的房价还在上涨。 根据国家统计局公布的数据，2月份，70个大中城市新建商品住宅与去年同月相比，只有1个城市价格下降，69个城市上升。 最高涨幅下降18.7%，最低下降4.1%。 二手房的价格也是如此。

房价上涨的原因，首先是供求规律。 在新型城市化的背景下，大部分城市生活人口不断增加，城市规模不断增大，对住房的诉求不断增加。

长期以来，由于城乡二元结构和“剪刀差”的存在，我国目前城乡差别很大，这种差别不仅体现在城乡居民的收入上，也体现在各自的生存环境、享受的公共资源上。 根据《国家新型城市化计划(年)》，中国的城市化率将达到每年60 )左右，1亿左右的农村生活者将在城市定居。 这些人口进入城市，不仅需要为他们提供相应的住房，还需要为他们提供相应的商业、交通、医疗等各种设施和服务，还需要快速发展工业、服务业等各种产业为他们提供就业机会。 房地产是城市基础设施、社会设施的重要载体，住宅和产业的提供也离不开房地产。 因为，城市化不是房地产，但房地产是城市化的重要推动力。

必须注意的是，我国城市之间的快速发展不均衡，各地城市化水平也不同。 目前东部地区常住人口城镇化率为62.2%，中、西部地区分别只有48.5%、44.8%。 因此，各地的快速发展路径、房地产业的快速发展也存在差异。 关于北京，尽管已经处于城市化的后期阶段，但人口仍在持续增加。 北京市常住人口达到2114.8万人，比2009年增加359.8万人，3口之家1户住宅简单计算，需要增加住宅120万户。 目前，北京有13万个经济适用房和2限房的轮候家庭，正在等待住房问题的处理。 另外，许多棚户区、旧城区需要改造，首批自营型商品房的中签率仅为1.35%，许多商品房出现“日CD”，难以购买一套住房。 北京房价上涨的首要原因还是住房诉求增加，供不应求。

虽然影响房价的因素有很多，但无论是什么因素，最终都会通过供求关系影响房价，最终起到决策作用的是供求关系。 与大中城市住房供给跟不上需求的情况相比，对于供需矛盾较大的城市，我们一方面不断增加中小户型商品房、保障性住房的供给，一方面采取限购、限贷等手段，比较有效地抑制了房价的快速上涨。

房价上涨的背后，不仅是供求关系，更深层的问题是各地快速发展不均衡造成的，一些城市集中着教育、医疗、交通等高质量公共资源，城市快速发展潜力大，对人口吸引力大，所以房价问题除了房价以外，别无他物 这体现了北京房价居高不下，城市功能、高质量公共资源过于集中，对人口有很大的吸引力。 因此，北京的房价问题不仅仅是北京的问题，而是全国均衡快速发展的问题，全国高质量公共资源分布不均衡。 各城市房价的差异实际上也是各城市高质量资源差异的反映。 因为这个房价调控不仅仅是房地产，而是从房地产出来看房地产。 一旦各城市均衡快速发展，高质量公共资源实现均衡配置，一线特大城市的房价问题也不成问题。

在新型城市化的背景下，在城市化加速的情况下，房地产是否会“崩溃”，最终还取决于各城市住宅的供需关系。 在经济快速发展、人口不断聚集的城市，在城镇人口不断增加、住房诉求不断增加、住房供不应求、供求失衡的情况下，房地产不会崩溃。 在个别城市，如果经济快速发展后劲不足，盲目增加房地产投资，没有产业和人口的跟进，无法实现住宅业的联动，就会发生崩溃现象。 从整体上看，房地产崩盘源于人们在投机利润预期下疯狂抢购房地产，导致房价持续大幅上涨，市场价格远高于实际价值的经济现象。 在这几年严格的购房限制中，我们限制了投机性和投资性的诉求，比较有效地阻止了房地产的投机活动。 因此，在宏观经济稳定运行下，房地产业仍将发挥其先导和支柱作用，房地产市场和房地产价格走势也不断稳定。

来源：经济之窗