“冯海宁：松绑限购是对“去泡沫化”的不当干预”

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◎冯海宁

房地产市场实行了4年的调控政策，年中出现了松动的迹象。 温州报告放松管制方案后，长沙、杭州等多个城市也在讨论放宽管制的可能性。 据悉，正在酝酿一系列促进房地产市场稳步发展的政策。 其中包括放宽限购，降低套房贷款门槛等。

房地产市场限购政策被一些学者认为是市场化的倒退，但在房地产持有环节税制不足的情况下，采取临时限购措施也是没有办法的事情之一。 目前，重庆、海外以外的城市尚未出现征收房地产税的现象，许多城市如果放松管制，将为部分投资投机者提供再次入市的机会，因此必须慎重。

这次，很多城市讨论放松管制的可能性有三个背景。 一是，从今年开始楼市调控不再是“一律”，而是转向“分城措施”，在各城市自主决定空期间给予。 二是经济增长放缓，地方政府希望房地产再次扮演拉动经济增长的“火车头”。 三是房地产市场持续降温，影响了地方政府的房地产收益。

据悉，仅土地出让金收入就占许多地方财政收入的30%，并且日益增加。 数据显示，3月一线城市土地出让金收入84.5亿元，年同期这一数字达到320亿元。 杭州、长沙等二、三线城市的土地出售收入可能大于一线城市的跌幅。 长期依赖土地财政的地方政府当然坐不住。

此外，中国指数研究院发布的报告显示，百城房价与去年同期相比，环比涨幅均收窄。 特别是，杭州等城市的各个楼盘大幅降价，房价持续下跌的恐慌蔓延，地方政府和开发商都不愿意看到。 因此，很多城市制定放松管制等政策基本上是出乎意料的，如果坐视大厦温度下降真的很意外。

据悉，此次地方政府准备的措施是放松管制，降低套房贷款门槛。 很明显，这两项措施是为了向市场投放更多的购房人，刺激楼市的温度上升。 另外，据悉一些城市最近口头知道了会议开发公司，强调住宅销售时可以突破限购范围。 也就是说，表面上正在研究放宽限制的可能性，但也有偷偷放宽限制的地方。

在笔者看来，目前地方经济、地方财政需要为房地产做出贡献，但必须意识到三点。 其一，有必要治疗“不动产依赖症”。 房地产长期以来为经济增长做出了巨大贡献，特别是在2008年金融危机之后发挥了重要意义，但应该让房地产回到自己的角色，不应该发挥太多的作用，房地产不应该自称为经济的“经”。

其二，房地产政策的决定不应该由地方政府和开发商“共谋”。 据悉，许多城市近期举办了房企信息发布会，由当地政府相关部门组织，地方实力房企参加。 地方政府向开发商打气说:“不要混乱，不要着急。” 这意味着下一个政策方向是地方政府和开发商“共谋”的结果。 房地产和民生的关联不征求民意，令人失望。

其三，与其放松管制，不如让房价回归自然。 在房地产税不足的情况下，调控政策实际上发挥着房地产税抑制投资投机的作用。 如果放松管制，一些投资投机的诉求一定会进入市场。 众所周知，中国市场的泡沫已经很多了，一旦投资投机者再次进入市场，只会给楼市增加越来越多的泡沫。 因为行政手不应该介入，应该让房价自然回归合理。

笔者认为，现在正是“脱库存化”、“脱泡沫化”的绝佳时机。 许多开发商正在以“以价换量”的战略消化库存，房价有可能恢复到合理水平。 此时，如果通过放松管制等政策刺激楼市的话，行政手就会参与“去库存”、“去泡沫”。 这样一来，中国市场的泡沫将难以挤出，成为很大的风险。

来源：经济之窗