“陈宝存：京津冀一体化不支持保定楼市发烧”

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◎陈宝存(亚太城市快速发展研究会不动产分会会长) )。

不明出处的谣言，给泥泞的保定楼市带来了高烧。 3月19日，传出保定“副中心”的谣言，很快影响了保定楼市。

事实上，笔者在散布谣言之初，之所以放弃保定楼市，当然是因为不相信有京津冀一体化的实施，也不相信有副中心和副都的计划。 保定楼市发烧，没有任何支撑。

保定作为以农业为主的区域，在河北省一直属于三流城市。 河北省发改委公布的河北省城市化规划也以石家庄、唐山两市为副中心，以保定、廊坊及其周边各县为北京事业单位科研院所大学和相关产业转移的城市。 但是，这只是河北省自愿计划的，而且也不是锁定保定城市成为北京功能转移的城市。

近年来，随着北京土地供应的海外转移，北京周边廊坊各区域、燕郊镇、固安县、香河县、楼市主要向北京外来人口外溢，市场状况良好。 北京市发改委制定了2009年计划，北京地铁延伸到了上述区域，上述区域的电话是从010开始的。 但是，一直没能实行。 当然，燕郊每天有30万劳动力涌入北京工作，但一直存在。 这种局面与京津冀一体化无关，包围北京周边也必须成为北京上班族的“睡城”。

即使保定真的成为了副中心城市，如果部委和科研院所的大学等机构转移到保定，能把北京人带到保定工作吗？ 答案也是否定的。

首钢搬迁到曹妃甸无疑是一项极其宏伟的工程，已经成为现实。 随着首都钢铁搬迁和钢铁厂搬迁，首都钢铁的大多数员工都在搬迁和唐山曹妃甸新区工作。 但是，与曹妃甸配套的曹妃甸生态城的开发遇到了很大的阻力。 原因是北京户口的首钢工，只是以钢厂为工作地点，户口和孩子的学籍仍然保存在北京。 即使曹甸生态城的4000元/平方米以内的房价，也没有得到支持。 这种情况，在京津作为直辖市的局面下，完全没有变化。

特有的高考招生差距，京津和河北的高考生分数相差超过100分。 因此，无论有无产业转移，北京天津老居民的户籍都不会随着产业转移转移到河北。 这是与珠江三角洲、长江三角洲地区相当不同的区情。 户籍含金量的差距、行政区划的差距、京津冀一体化的实现基础还不完善。

保定市辖4个区、18个县和3个县级市，全市年人口1119.44万人。 但是，市内4个区的人口只有106万人，长期规划将满城、徐水、清远纳入保定市区，人口规划也只有205万人。 离天津最近的保定和河北省农民子弟首选北京，其次是天津，再次来到石家庄，市里各县人口流入保定也很少。 当然也是河北其他地方城市的不自然。 例如唐山市，也不能吸引所辖各县、县级市人口的流入。

河北唯一具备地区中心城市的，只有距离北京280公里、自成体系的石家庄。 流动人口的不足，使得保定、唐山等城市的主城区住宅和商业地产不发达。 唐山还是一个经济强市，但保定各方面都不自然。 这也是保定房价一直处于低水平的首要原因。 保定楼市没有外来人口流入的红利，只能比较当地人口的改善性和分户诉求。 全国性房企选择唐山还很失败，向保定快速发展的动力更是不足。 事实上，保定开发商还以当地公司为主，霸主公司在保定的土地收购价格也比较低。

大量市场供应，消化能力差，保定市场确实需要发生震荡。 但是，本回合的暴涨不是靠市场震荡，而是靠谣言。

保定需要北京的功能转移，另外产业转移后，对北京和保定市场都有利。 但是，保定市区未必必须搬迁，保定各县有招商引资的动力。 而且，广广高速的开通，对保定东部各县都有好处。 保定的特点是四通八达的高速骨干网。 南北有大广、京港澳高速、京昆高速连接、横向保仓、保津等高速，还有北京第二机场、天津机场、石家庄机场、天津港、黄骅港、保定市区和管辖各县的物流便利，为产业转移提供了大舞台。

来源：经济之窗