“张海英：零首付购房背后的风险”

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◎张海英

房地产市场进入深度调整期，房企销售压力进一步加大。 在这一背景下，住宅企业的促销活动一浪高过一浪。 据《中国证券报》报道，位于北京亦庄的楼盘近日出台了“全面无首付”的促销政策。

到了楼市低迷期，“零首付”将重现江湖。 进入今年以来，三、四线城市也相继出现了“零首付”和“低首付”的现象。 开发商之所以“零首付”促销，显然是为了诱惑暂时付不起房子首付的顾客买房，从而提高楼盘销售额，提高企业业绩。

从过去的情况来看，“零首付”有很多玩法。 最常见的是开发商暂时垫付首付，让买家在约定的时间内分期还款，或者一次也不重复还款。 二是上调房价后，“减免”首付，最后银行垫付首付。 另一种形式是建立昂贵的抵押贷款。 不知道提出“零首付”的北京开发商将采取什么样的方法。

任何方法的“零首付”对银行都意味着风险。 为什么这么说呢，因为银行失去了对风险顾客的识别能力，有些买家之后的还款能力不足，房子就有可能成为银行的不良资产。 对购房者来说，“零首付”看似缓解了购房压力，但实际上潜伏着更高的购房价格和更大的风险，如果不能按时归还开发商的押金，房子将被收回或收回。

在“零首付”游戏中，开发者既是设计者，当然也是最大的利益者，可以提高销售额、回收资金、提高业绩。 购买者和银行承担潜在的风险。 如果零首付持续蔓延，将对国家金融安全构成一定威胁。 因此，有必要迅速调查“零首付”楼盘，如被认为违反现有政策，应立即中止。

根据2006年发布的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供给结构稳定房价意见的通知》，个人住房贷款首付比例不得低于30%。 这意味着，无论是“零首付”还是不足30%的低头金，都是违规的，对于违规现象，各地的住宅建设、银监等部门都应该认真调查。

近日，有媒体引用银监会高层内部谈话指出，房地产贷款地域性、结构性风险增大，要严防虚假贷款，严防类贷款购买房地产，严禁首付、开发商垫付首付等违规行为。 既然政策不允许“零首付”，监管部门也表示严禁“零首付”，为什么最近北京等地也出现了“零首付”的现象？

综合相关文章注意，“零首付”频繁发生，首要原因是过去没有看到对“零首付”开发者的处罚，开发者违规的勇气越来越大。 除此之外，各地监管者对“零首付”并不了解，即使知情同意很难，开发商也不把相关规定放在眼里，地方监管者对开发商的违规销售也经常视而不见。

“零首付”是楼市低迷的产物，也是贷款难、首付高的折射。 在楼市低迷时期，开发商合理合法的促销手段应该是降价促销。 商业银行也应该积极支持房贷的最初诉求，不给开发商机会玩弄“零首付”，或者不与“零首付”开发商合作。

一句话，“零首付”是违反和有风险的诱惑。 虽然具有诱惑力，但价格和风险不容忽视。 特别是楼市下行期，“零首付”在购房人、银行、金融等方面风险更大。

来源：经济之窗