“张敬伟：楼市拐点论不靠谱”

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◎张敬伟

今年春夏之交，中国市场充满了楼市的悲情。 要说为什么，那是因为以前楼市的小阳春温暖而寒冷，曾经的“金五月”也消失了。 在许多城市，楼盘打折、降价、各种促销的新闻层出不穷。 海外媒体、国内学者似乎从现象中看到了本质，反复着“拐点论”和“崩溃论”。

的风声鹤唳非理性逻辑是:市场动荡； 草木不是市场的节奏，而是受欢迎的。 但是，不合逻辑的市场动荡和人气，容易形成危险的惯性，一点点就不能淡市，这是惯性下的迷思。

中国楼市是什么样的生态？ 讲逻辑要看事实。 事实上，各城市各地楼市风景各异，京沪广深等一线城市，尽管是房价高企，但还是无法阻止涌入的人流。 各地采用行政节流方法，控制城市生活的人口存量。 这些城市，市场诉求依然旺盛，谁能说这些城市的房价出现了拐点？

二、三线城市，情况各不相同。 杭州的房价，在二线城市中位居高位，直逼一线城市的房价。 由于几年来的热炒、库存处于饱和状态，急需挤压泡沫消化库存，房价下跌、个别开发商四处逃窜，也属于市场自我调节。 浙江省其他城市也有同样的情况，最先破裂的是温州。 这些城市的房地产市场有转型的可能性，离拐点最近。 但是，还不能说已经迎来了拐点的时刻。 因为杭州市的楼盘如果实质性降价，还是会有人支持的。 真正的拐点即使降价也应该没有人买。

最近，全国近30个城市需要放松管制，拯救“楼市”，但5月26日的媒体新闻至少有10个城市不在管制之列。 除了北京广深，还包括厦门和南京等城市。 由此证明，房地产市场由政府控制，不过是泡沫化剧烈、长年拥有“鬼城”称号的城市。 “鬼城”的布局，目前还只是点状分布，非线性布局，还不能说形成了趋势。

楼市的现状，是系统性因素造成的。 前几天快速发展的经济是楼市繁荣的第一动力财税体制中央地博弈失衡，也是搞活土地财政的前提因素金融机构热情高涨，实体经济快速进入市场，公共投资等全民性利好的冲动更是让楼市一片哗然……经济繁荣令楼市迅速 评价中国楼市，应该辩证客观地审视，而不是偏激激进，应该简单地将其视为中国经济的主谋。

所谓快速发展，从顺理成章到又好又快，中央有意识地进行着中国经济政策方面的结构调整。 前几天房地产市场的调整，是对缓和瞬间秩序调整的尝试。 目前，深化改革、结构调整、市场布局更是政策方面的主流。 在经济增长方面表现为中国经济进入中快速发展阶段的结构调整中，从结构失衡到优化再平衡从宏观政策方面表现为消化过去的矛盾，以市场配置缓解。

地方政府抛售的冲动受到新一轮绩效考核的阻碍，银行乱放融资的欲望受制于金融改革，一些地产商的资金链断裂，也是由于政策和金融双向改革的传导。 因此，中国市场的房地产市场，除了出卖土地的无节操“鬼城”和大喜的“小摊”城市存在泡沫性风险外，其他城市的房地产市场生态，都是改革调整下的“常态”发展。

房地产巨头任志强强调:“支撑房地产快速发展的基本要素没有根本改变。” 其论据有四、一是中国经济仍然保持7%至8%的高增长。 二是城镇化率仍处于高增长时间。三是人口结构中家庭分裂加速，适龄结婚人口高峰期持续。 四是支出结构发生了一些变化，家庭支出中吃饭比重下降，居住比重上升，加快。

这是一句唤醒世界的名言。 笔者再用四个生活常识，验证了中国楼市拐点的不可信。 首先，需要购买住房的民族诉求依然盛行，但不可靠； 其次，国民有追求新房追求舒适的心理，改善住房是一代人的常识第三，“两个孩子”的时代到来了，人口政策的奖金催生了房地产市场的诉求。 四是在现代化的趋势下，房价也没有可能降至舆论场合所述的心理预期的低点……期待拐点早日到来购买住房，但也许是希望如此。

(作者是察哈尔学会的研究员)。

来源：经济之窗