“严跃进：房价需要什么样的软着陆”

本篇文章2408字，读完约6分钟

◎严峻的跃进

各机构在今年前警告楼市将降温，但楼市降价潮的力度超出预期。 地方政府也在这短周期内失去了控制的耐心和主见。 去年第四季度，许多地方为了实现房价调控目标，限购贷令升级。 但是，在今年降价浪潮的背景下，一些城市相继举行了救市，一些城市发布了“限价令”。

看似矛盾的方法符合此前强调的保持房地产市场稳定健康快速发展的调控基调。 所以无论是施压还是扶持，归根结底都是为了实现楼市的健康快速发展。 在房价有上涨趋势的背景下，自然要关注房价的软着陆，也就是构筑稳定价格的防火墙。

这次降价，其实是矛盾的，不合逻辑的，有误导的作用。 一些城市、房企、楼盘降价行为缺乏规律和道德约束。 这并不是严格意义上的降价，其副作用被认为是扰乱了市场秩序。 无论是信用因素还是市场预期因素，都给房价走势带来了直接的刺激作用，但不能理解为实质性的影响作用。 这两个因素是因为房地产的每一个短周期都很宽、紧、涨、跌。 既然是持续波动，本身就不是拐点的，建立在这种因素上的房价波动也应该理解为暂时现象。

从整个信用环境来看，今年的金融环境比较紧张。 尽管年出现了流动性紧张等危机，但房企资金状况总体充裕。 许多房企借助市场回暖，取得了较好的销售业绩，提高了流动性。 但是，年来，在银行舍不得融资的心理支配下，市场整体资金面恶化，货币环境进入紧张状态。

这种紧张局势，给供需两端带来致命的打击。 对住宅企业来说，获得开发贷款变得困难，库存去化的压力就会加大。 特别是去年年末将土地抬高的房企，基本上面临着资金紧张的不自然，会有降价的冲动。 对购房者来说，如果缺乏信用支持，购房价格将急剧上涨，购房步伐将放慢，从而被逼上房价的低谷。

市场预期的一些变化在今年这场降价的浪潮中影响非常大。 杭州大厦的部分降价，本身就是个别城市的方法，但影响很大，为什么？ 这是蝴蝶效应的反映，本质上证明了市场存在一定的脆弱性。

但是，这样的降价只是暂时的，同时也和现实情况有一定的不同。 现实中，很多购买者都有疑问。 很多楼盘都在投放降价促销的广告，但是买家一兴冲冲地去卖场，据说那样的降价楼盘早就卖完了。 买家买房子只能选择另一个没有降价的楼盘。 这样，很多买家觉得被骗了。 购买者也开始正视市场上确实有大部分观望者，但价格并没有实质性的下降这一事实。 很多降价只是停留在统计数据上，或者只是停留在少数的尾巴上，与实际感受有很大的差距。

楼市里真的有降价的例子吗？ 答案是肯定的。 温州是典型的降价城市。 国家统计局的数据显示，自去年7月以来，温州房价指数环比下跌，持续10个月至今年4月。 同样，自去年9月以来，温州房价指数同比下跌，至今年4月持续了32个月。 这样的降价是全面的、持续的和实际的，与现在一些城市的降价有本质的不同。

从大部分城市来看，目前的降价还只是表面的、暂时的现象，可以定义为价格的硬着陆。 但是，价格并不是真的“驯服”。 如果信用政策放宽了，价格依然会反弹空。 在房价硬着陆的背景下，购房者无法感受到降价带来的真正利益。 许多购房者仍然意识到，房价并未出乎意料地下跌，不买房就不平静，买房也不平静。 从整体上看，降价没有逻辑性，购房行为也没有逻辑性。

既然没有逻辑，就不必惊讶之后几个月的降价。 根据今年4月的数据，全国70个大中城市的房价环比增长0.1%的水平。 预计5月将进入负增长区间。 但是，现实中，很多楼盘并不是主动降价，而是以换价的战略出现的。 楼市依然胶着，价格没有松动。

既然有硬着陆，什么是软着陆？ 软着陆不是指认为房价会下跌，而是认为在这个环境下，人们买房子会越来越容易。 也就是说，楼市虽然仍面临快速增长时间，但购房者的购房能力将强于房价上涨能力。 但是，为什么不易发生软着陆的现象呢？ 很明显，在从硬着陆过渡到软着陆的过程中，遇到了各种各样的阻力。 市场各参与者一点基本环节都没有完成，自然阻碍了这个过程的完成。

地方政府还在地方财政收支等方面存在困难。 地方政府的融资渠道不通，即使现在一些城市允许发行市政债券，全面宣传也需要时间。 从土地制度上看，土地出让还是要在一次也不卖地的模式中兜圈子，土地经营的思路还是很难确立的。 目前有6个城市正在试行产权共享的住宅建设，但短期内难以宣传。 另外，从城市产业经济的角度来看，很多城市的房地产业发展迅速的比重很高，产业结构调整不是一蹴而就的。 过度控制价格，可能会引起城市经济和社会稳定这一系列负面反应。

如果买家有足够的支付能力，整体上就会减弱覆盖面，主动选择入市。 从目前的房价收入比数据来看，大部分房价都超出了当地居民的受压范围。 例如对一线城市来说，房价收入比达到10多年。 通俗易懂地说，要在一线城市生活，不吃不喝至少需要10年的时间，才能买房。 买房这么难，伴随着房价的高速增长过程。 市场依然以上涨的气氛为主流，在僧多粥少的情况下，预计房价很容易上涨。

从城市快速发展的角度看，部分受益于新型城市化的人口将转移到中小城市，但在现实情况下，大城市仍有更大的吸引力。 一、二线城市仍是人口聚集地，这类城市的房价将面临本能的上涨可能性。 特别是随着这类城市的住宅用地逐渐不足，少量的不动产有可能成为许多购房者的专柜。 因此，这种城市的房价上涨很容易变得困难。

当然，只要有足够的时间改变这些因素，即地方政府不再为财政收支发愁、房企真正实现转型、购房人面临相对简单的房价收入比、大城市生活人口凝固不凝聚等，房价就实质上 这样的下降与目前信贷和市场预期两个因素造成的降价有本质的不同。

只有这样的软着陆，市场才能高兴地看到。 目前市场许多观点认为中国楼市有本质的转变。 但是，调整这种要素的节奏，还不足以再给一年的时间。 根据这个逻辑，这样的过程必须至少每年完成。 对这种将房价软着陆的时间节点的估计，仍很乐观。

(作者是上海宜居房地产研究院研究员)。

来源：经济之窗