“严跃进：定向降准触动了房企心弦”

本篇文章2248字，读完约6分钟

◎严峻的跃进

目前，楼市整体处于“救市与否”的争论之中，但各类宏观政策的调整，很容易与楼市挂钩。 近日，央行宣布，从6月16日起，对符合审慎经营要求，“三农”和小额公司贷款达到一定比例的商业银行，将降低人民币存款准备金率0.5个百分点。 在这种方向上降低存款准备金率的方法并不比较房地产市场。 那么，为什么会在楼市再次引发争议呢？

让人联想到古语:不是风的动作，不是幡的动作，而是仁者的心在起作用。 这次方向性的下降并不会改变货币政策整体的动向。 在“三农”和小公司内部也没有表现出明显的市场活跃性。 相反楼市出现了各种解释，定向流动性释放似乎是为楼市而来。 定向降准政策触动房企的心弦，是因为楼市太冷清了。 持续紧缩的货币环境让住宅企业感到不快，对流动性的注入有很高的期待。

从2000年到2009年，作为楼市快速增长的十年，也正是流动性“泛滥”的十年。 从整体来看，无论是开发贷款还是个人贷款，都处于比较宽松的环境中。 住宅企业、地方政府、住宅购买者、习性在这种环境下寻求各自的好处。 “金融刺激楼市快速发展”的方法将是理所当然的。

现在楼市的资金很饥饿，所以降低存款准备金率的方法自然让房企很高兴。 从今年年初开始，商业银行的金融紧缩，舍不得的心情很沉重。 楼市冷却时，一些房企并不慌张。 因为地方政府认为要率先救市。 果然，一些高库存城市实行了各种各样的政策放宽。 从这个立场出发，住宅企业预计当地的金融机构也会进行大规模的流动性注入，以拯救该市。

但这次方向的下降，可能会让房企失望。 从政策波及的行业来看，与房地产领域没有关联，而是以“三农”和微型公司行业为中心展开。 从流动性的规模来看，也不高。 即使考虑到货币乘数效应、部分资金有望流向楼市等因素，房地产能够补给资金的规模也不够大。 目前的流动性注入行业和规模与房企期望的差距很大，这是风马牛不相及的两个范畴。

此前央行曾约谈商业银行，要求加快信贷审批步伐，提高信贷规模，房企认为这是央行释放大规模流动资金的前兆。 但实际上，从央行这次降息的方式可以看出，央行并没有强烈的刺激意图。 这次的方向性下降将涵盖约2/3的城市商行、80%的非县域农商行、90%的非县域农合行，但很明显这种刺激政策有意回避了房地产行业。

住宅企业丧失的线索就是这样触动的。 住宅企业显然不习惯资金紧张的结构，信用环境越严峻，住宅企业的资金饥饿症就越严重。 虽然很多地方都在进行救助，但从央行的层面来看，还没有怀着“麻木”的心情，主动创造宽松的货币环境。 所以，定向降准政策出台后，未能发挥预期梅止渴的效果，房企毕竟觉得这样的政策不能解渴。

但是，如果房企再次冷静思考这样的政策，就会发现看似无关的政策实际上触动了房企很多层面的心弦。 住宅企业正好有机地进行反思和感悟。

农村市场的迅速发展空间隔很大。 过去住宅企业以城市房地产为中心开展，但被农村房地产的快速发展明显忽视。 农村房地产市场随着现行农地准入政策的实施，面临着较好的快速发展机遇。 从定向降准政策看，对农村市场提供了规格较大的礼遇，这在农村市场从来没有享受过。 随着新型城市化进程的加快，农村房地产的快速发展将面临新的机遇。 目前金融资源的注入可以说是一个好的开始。

需要住房仍然是后续政策保护的重点。 此前央行曾讨论商业银行，证明对住房诉求的重视和保护。 央行想进行各种刺激，但必须保障资金流入刚购买的集团。 全面降价的方法容易让很多投资投机诉求变成钻头空子。 所以，央行会采取降低方向的迂回战术。

实体经济将比虚拟经济面临越来越多的金融支持。 房地产泡沫化的重要表现之一是实体经济特征消失，受到各种投资投机因素的困扰。 从这次下调可以看出，房地产市场如果能够加大实体经济的成分，就可以享受政策和资金的照顾。 如果不积极转变，各类金融刺激政策将继续疏远楼市，各类投资型资本将面临金融政策的严格监管。

中小规模企业仍然受到保护。 在房地产市场强者恒强的马太效应下，房企产生了幻觉:中小房企是政策的靶子，面临被淘汰的各种可能性。 但是，很明显，定向下降仍然对微型公司进行金融保护。 这对一些中小住宅企业来说，在当前的市场环境中如何谋求变革，积极响应地方政府的诉求，是保持市场份额的关键。

楼市不能一直被捧着囧。 今年以来，整体宏观经济不太好，房企抱有幻想。 新的刺激计划即将到来，将楼市作为注水口。 但是，在产业结构调整下，各级政府显然不愿意利用楼市进行各种刺激，因为这很容易抹杀以往限购政策的本意。 因此，央行目前采取的定向降准微刺激措施是防止楼市再次受到支撑的风险。 让楼市在宏观经济中发挥普通作用是各项政策出台前必须考虑的前提。

从目前方向下降的方法来看，预计房企对流动性高规模的注入幻想将会破灭，经营战略将会有所调整。 预计未来房企将在以下行业进行新的探索:积极下乡，投身新一轮农田建设和农村住房改革大潮； 各类产品开发注重刚性诉求，对高端房地产的开发规模自觉压缩； 房地产投资开发加大虚拟经济退色力度，不断还原楼市原有本质的部分中小房企积极转型，各类政策关怀的房企快速发展楼市的傲慢姿态将会下降，真正置于国民经济快速发展体系之中。

从住宅企业对流动性注入的期待立场来看，这次方向性的下降可能意义不大。 但是，正是这样的政策，让房企真正上了课。 触动了住宅企业丧失的线索，但记住了反省。 游荡的楼市会引起涟漪，比注入流动性的简单方法更有价值。

(作者是上海宜居房地产研究院研究员)。

来源：经济之窗