“严跃进：应优先关注有支付能力的刚需群体”

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◎严峻的跃进

楼市实行限购政策后，市场对“刚需”的理解似乎没有变化。 在当前地方政府救市的过程中，“刚需”的范畴也是以“以自居为主，且属于第一套”的住房诉求为首要目标。 其政策的初衷是抑制投资投机的诉求，吸引买家入市。

关于购买者的支付能力，一直以来被政策界和学术界所忽视。 从经济学的角度来看，有必要提出价格影响小的诉求，但住宅市场有其特殊性。 虽然住宅的诉求很有刚性，但是不动产与普通日常家庭的生活用品不同，价值相当高。 所以，即使是刚需，如果没有支付能力，也应该理解为“假刚需”。 由于对需求刚刚上升的市场没有认识，楼市调控有各种政策盲点。

在大城市中心，一家三口拥挤在30平方米的阁楼上的现象很常见。 这种住宅的市场判断价格高，可兑换性高。 但是，地方政府和住宅企业会给拆迁价格带来障碍，短期内不会拆迁。 另外，早期选择小户式住宅的夫妇，随着孩子的长大，对住宅改善的诉求越来越强烈。 但是，在限购政策下，这样的集团不能出售这样的住宅，可以购买郊外价格低、户型大的住宅。 这种看似改善型的住宅诉求实际上必须整合在“刚需”的范畴内。

此外，许多在大城市奋斗的年轻人(以25~35岁为主)，在工作年限、婚姻状况、社会保险公积金等条件下符合购房限制条件，工资收入也高，但暂时无法出高额首付。 所以，即使越过限购政策的门槛，买房的压力依然很大。 一些年轻人有比较好的储蓄额度，但你会发现最近贷款的价格很高。 加上最近的房价下跌，购房的趣味性大大降低了。

这两个集团的共同特点是有较好的支付能力，购房目的也是自愿的，但无法进入市场。 这类群体拥有高质量的实体资产(市中心较好地区的住宅)，或具有持续性高的现金流(未来增长的工资收入)，但由于现有政策和市场环境的影响，住房购买计划被搁置。

随着新型城市化进程的加快，近期一些城市在户籍制度、旧城改造等方面进行了变革，开始关注这类刚需群体的优势需求。

一些城市在户籍制度和购房政策方面进行了改革。 今年在上海设立的20多年的人才系“集体户”制度将逐渐退出历史舞台，取而代之的是属地“社区公共户”。 广州市《人才入户管理办法引进实施细则》总结出来，部分学历、收入、职位等方面有特点的群体可以优先落户。 安徽芜湖调整了对大学毕业生购房的住房补助政策，取消了以前“就业3年以上”可以享受购房补助的时间限制。 这意味着，刚毕业的大学生在芜湖购买住房将得到补助。 这种户籍制度和购房制度的改革是与这种未来支付能力较高的购房群体比较实施的。

一些城市的旧城改造和城市复兴的力量正在加大。 从目前城市用地的政策导向来看，库存用地的运用力将大于增量用地的出让力。 在旧城改造下，城市中心的老居民将得到较好的拆迁赔偿。 通常这类房产的判断价格是郊区同户型住宅的两倍以上。 这显然可以大大改善他们郊区的职业诉求。 另外，通过调查城市中心小户型住宅的诉求，可以给出比较好的住宅政策，帮助这类群体早日搬进新居。

这样的部门“谈政治”，当然值得鼓励。 相比之下，金融系统的动作比较缓慢。 从最近的信贷政策来看，商业银行的动向是消极的。 此前商业银行给予购房者所谓的8折房贷利率，但这些购房者最终成了炒房者。 目前，在央行的监督下，商业银行向购房者承诺信用优惠，结果只是基准利率。 买家担心，房价下跌的幅度可能比不上信贷上涨带来的高价格。

“沉睡”的公积金制度也必须尽快觉醒。 许多购房者实际上有很大的公积金，但不能成为首付。 在最近的住房保障银行建设过程中，实际上也需要考虑这种沉淀的公积金的活用。 通常，公积金支付高的群体基本上属于收入稳定、信用水平高的群体。 这样的集团将来的支付能力会变好，可以用公积金抵扣三成的首付。 在风险可控的范围内，这种改革有操作空之间。

当然，没有支付能力的两类买家也不能忽视。 第一个是“箱族”，也就是农民工群体。 现在农民工工资拖欠问题都很严重，可以考虑所谓的公积金和社会保险吗？ 二是“蚁族”，也就是出租房屋群。 这样的小组最近好像又有必要搬家了。 因为城市打击集体租赁的力量在增加。 这种刚需群体的住房支付能力不足，难以享受所谓的住房政策。 地方政府的政策必须更加实用和正确，否则很难治愈。

从目前房地产市场的现状来看，购房诉求依然旺盛，只以蛰伏的方式存在，这取决于政府如何用政策引导释放。 显然，优先关注的应该是有支付能力的刚需买家。 这样的集团将积极进入市场，盈利的楼宇没有库存，可以向市场注入较为有效的流动资金。 对地方政府来说，可以在不违背限制商品房政策本意的情况下，比较有效地向楼市呼吁释放，充分利用城市的住宅资源。 重新定义以往笼统的“刚需”，是对刚需群体的住房诉求进行结构分解和排序。 在“独栋房子”的住房分配思路下，实行这种住房补贴政策显然更为实用。

(作者是上海宜居房地产研究院研究员)。

来源：经济之窗