“李宇嘉：供求错配导致一线城市楼市低迷”

本篇文章2283字，读完约6分钟

◎李宇嘉

5月，70个大中城市的新建公寓平均价格比上个月下跌0.16%。 这是自去年6月以来首次从上涨转为下跌，整个市场进入下跌之路，被认为非常坚固的一线城市也无法承担。 国家统计局最新公布的数据显示，5月上海和深圳新建住房价格分别比上个月下跌0.3%和0.2%。 深圳新建房价23个月以来首次下跌，北京二手房价格连续第二个月下跌，较5月份上月下跌0.9%，创下28个月来最大跌幅。

在楼市竞标惨淡、悲观气氛弥漫、“唱空”论调不断的情况下，一线城市的房价下跌，无疑会对包括购房者、开发商在内的所有市场主体造成沉重打击。 一个显而易见的结论是楼市在低迷的泥潭中越陷越深，楼市企业稳定回升更是遥遥无期。 目前，我们最关注的是一线城市的房价进入下跌通道对整座大楼来说意味着什么？ 下跌加速，“崩溃论”、“冰山碰撞论”、“泡沫经济崩溃论”等中间的大佬们的评价，还是靠降价走向泡沫，合理房价收入比，刺激老百姓积极上市和渐进消化过剩。

事实上，快速发展中国家和新兴国家的房价大幅波动是常见的现象，平稳的时候反而非常罕见。 因此，房价上涨和下跌本身非常正常，不足为奇。 关键是楼市会不会因为没有诉求支持而急剧下跌，从而打击经济增长、金融体系、就业稳定。 但是总结各国城市化规律的一个结论是楼市危机的大规模下跌在城市化快速推进时期很少发生。 这是因为城市化的快速推进通常持续几十年，这一时期人口和资源在大城市的规模化集聚、分工合作和产业升级迅速推进，城市空之间的资源价值不断提高和优化。 对楼市来说，这意味着诉求基础变厚，为楼市带来红利。 即使楼市价格波动，只要抑制金融杠杆、外资、热钱的冲击，金融危机通常不会发生。 因为，强烈的诉求总是存在，楼市波动中的一点问题也容易被消化。

住房改革以来，中国主要城市特别是一、二线重点城市的房价持续上涨，一个重要原因是城市化带来的强烈诉求。 因为，评价楼市的前景，就是从宏观上把握这个诉求。 我国城镇居民户均户数从2008年的0.74户增加到去年的1.0~1.1户，部分二三线、三四线城市近几年有大量住房供应，但人口、产业未相应增加、集聚，“鬼城”、“ 因此，总体评价是，告别全国范围内住房短缺、呼吁大规模释放的时代，广大中小城市必须考虑未来如何消化供应过剩。

但是，住宅供需在全国范围内大不相同。 过去十年，一二线50个主要城市聚集了2亿6000万外来人口的80%，人口资源集聚、分工合作、产业升级远远优于其他城市，这些城市的住房诉求非常大。 第六次人口普查结果显示，一线城市常住人口户数均为0.7~0.8套，考虑到常规投资诉求(投向租赁市场)、改善性诉求、拆迁诉求，人均套数可能更低。 未来，在以城市群为中心的城市化战术下，主要城市仍将是人口流入的目标地，住房诉求也将保持旺盛的态势。

今年以来，持续低迷到一线城市的住宅市场，并不是没有了诉求，而是住宅供求结构的不平衡和供求的不匹配。 在这些城市，投资和改善性的诉求部分被“限制购买”，大部分关注楼市的下行风险而减少了仓库。 现在残留在市场上的诉求基本上是结婚住宅的诉求、事业地区变动带来的购买诉求、家庭规模扩大带来的购买诉求等所谓的“刚需”。 这样的诉求有三个基本特征。 一是对高价房间的耐受性低，二是对居住相关的生活价格很敏感，三是对公共服务的组合有很强的诉求。 但是在一线城市，无论是新建住宅还是二手房，经过十多年的快速上涨，房价水平已经达到了历史高点。 即使在郊外的住宅，价格水平也上升到2万元左右，计算得出的房价收入比也在1.3倍左右，对于市场上剩下的“刚需”来说，这样的价格水平是无法承受的。

另外，大城市二手房投资活跃的区域集中在主城区，其价格水平通常高于新建住宅价格的10%~20%，交易价格(中介价和税收价)也很高，“刚需”难以接受。 虽然新建住宅的价格相对较低，但其供给主要分布在城市周边或开发价值较低的地区。 在这些地区，住宅建设的速度远远快于公共服务补助(交通、教育、医疗等)的跟进速度。 而且，越是新供给的住宅，其配套不足的问题越严重，配套不足意味着生活价格高、供给比较有效性差，不适合“刚需”人群的诉求。

此外，这几年，一、二线主要城市土地价格迅速上涨，地王频繁出现。 在2年左右的开发周期内，土地的高溢价反映在全年的高房价上，主要城市近年的房价数据也证明了这一点。 在地价高的主导下，楼市开发通常会走大型、高档的模式，只有这样才能保证开发商的预期利益，这也符合过去几年房价快速上涨时期呼吁过度释放，特别是投资诉求旺盛的特点。 根据笔者的调查，在一、二线重点城市，目前新建住宅的供给，大型住宅的供给比较大，“刚需”的人需要的中低价、中小户型的普通住宅供给很少。

现在一线城市的库存消化周期也超过了12个月的警戒线，很多人认为一线城市也存在供应过剩的问题。 关于国家统计局70个大中城市房价指数公布后，5月一线城市房价下跌问题，国家统计局高级统计师刘建伟表示，房价下跌的首要原因是库存压力大，这是对供求关系的误解。 事实上，库存中越来越多的是无效供给，或者“刚需”用脚投票的结果。 今后，主要城市限购政策不会取消，国家更愿意帮助“刚需”人群购房，特别是希望加快非户籍常住人口城市化进程，消除住房供给过剩，逐步消除泡沫。 但是，要真正实现这部分的市场诉求，就要正视住房供求结构中目前存在的不平衡与不匹配问题，加快发展共享产权住房、加快公共服务均等化、增加轨道交通和教育医疗投资、实现社会保障异地统筹和全面覆盖常住人口等“

(作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：经济之窗