“赵秀池：取消限购 楼市就会好起来吗”

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◎赵秀池

今年以来，楼市走势比较低迷。 根据国家统计局最近公布的5月份70个大中城市住房销售价格波动情况和1~5月全国房地产开发和销售情况，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住房价格下降的城市从1月的6个增加到35个。 1~5月，全国商品房销售面积比去年同期减少7.8%，降幅比1~4月扩大0.9个百分点。 其中，住宅销售面积减少9.2%，办公楼销售面积减少5.8%。 商品房销售额下降8.5%，降幅比1~4月扩大0.7个百分点。 其中，住宅销售额下降10.2%，办公楼销售额下降14.0%。 从数据来看，价格似乎有一齐下跌的趋势。 考虑到这是拯救楼市的救命稻草，呼吁解除限购的人层出不穷。 取消限购真的能拯救楼市，让楼市走出困境吗？

我们认为解除限购是一把“双刃剑”，不能作为拯救楼市的利器。 放开限购的效果可能会违背愿望。 另一方面，解除购买限制后，会给少数人投资或投机的空期间。 如果某处房地产市场被看好，投资性和投机性诉求过大，会促进房价上涨，加剧房地产泡沫的风险。 谁也不想看到泡沫破裂的结果。 日本和美国过去的房地产泡沫的事实一方面给我们敲响了警钟，另一方面解除限购，实际上是信号的传播，改变人们的期望，使人们认为住房的过度供应已经发生。 资金是逐利的，追逐上涨和下跌是投资者的本性。 如果某个房地产市场的供给已经超过了需求，没有投资收益的机会，投资住房的诉求就会一夜之间消失，自住住房的诉求也会犹豫不决。 因为，如果房地产市场已经供给过剩，取消房地产限购并不能使房地产市场走出困境，反而会改变人们的预期，减少住房诉求，导致房地产市场进一步低迷。 所以，即使解除管制，也不一定能应对目前楼市低迷的局面。

理论上，解除限购可能会满足一些人的住房刚性诉求，释放一些投资和投机诉求。 但是，不能改变房地产市场的供求关系，也不能改变房地产市场的基本面。

其实，迄今为止，我国房地产市场基本面没有变化，房价涨幅偏低或略有回调，是我国宏观经济软着陆的表现，也是房地产市场顺利健康快速发展的征兆。 从5月份的数据来看，与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的有1个，上升的有69个，上升和下降的城市数量与1月份相同。 只是，最高涨幅从1月的20.9%回落到11.3%，房价涨幅变窄而已。 注意数据时，不仅要从上个月同比、上个月小幅波动的部分变化，还必须从长期趋势来评价楼市走势。

在我国城市化快速发展的背景下，城市规模不断扩大，城市生活人口不断增加，按过去城市化速度的1%保守估计，每年仍有1300万人口进入城市。 再加上单独生育政策的开放，各城市生活人口的增长速度比以前快。 在我国城市化完成之前，城市人口持续增加的趋势不会逆转。 我国房价不断上涨的首要原因之一是城市化进程不断加快，城市人口不断增加，城市住宅诉求不断增加，加之过去住宅欠债过多，我国住宅市场近年来一直处于供给不足状态。 我国的城市化率从取消福利分室的1998年的33.35%上升到去年的53.73%。 15年间，上升了20.38个百分点，每年平均增加1.36个百分点。 另外，全国城市人口从4亿1608万增加到7亿7.7111万，是去年城市人口的1亿85倍。 因此，随着城市人口的增加，住宅供需矛盾突出。 特别是在一、二线城市，原户籍人口也有很多住房难的家庭，仅北京就有13万户二户住房的轮候家庭翘首以待，人口增长的住房问题也十分突出。 基于这些理由，中国从去年开始对房价上涨过快的热点城市采取了限购措施。 从长远来看，限购对楼市有利，可以使住房恢复居住功能，楼市快速发展更加平稳健康。

限购类似于计划经济时代短缺经济下的门票供应，被很多人诟病。 其实住房限购也有符合经济学原理的地方。 由于住房自住和投资得当，赋予投资诉求的住房诉求有一定的无限性，但我国土地有限，能建房的土地更是有限。 因此，住宅有限的供给永远不能满足无限的住宅诉求。 因此，通过限购来减少投机性和投资性诉求，使住宅恢复居住功能，从经济学原理上来说是正确的选择。 限购满足了套房的刚性诉求和套房的改善型诉求，抑制了投机性和投资性诉求，减少了房地产泡沫的可能性。

仅仅解除限购并不能拯救低迷的楼市。 楼市的快速发展还需要良好的经济环境、金融环境等支持，政府和公司必须锤炼内功。 从城市运营、产城一体、供需平衡的角度开发、设计和提供适合多样化市场的房地产，探索楼市的脉搏，“盖有人居住的房子”，房地产市场的快速发展没有后顾之忧。

(作者是首都经济贸易大学教授)。

来源：经济之窗