“李宇嘉：可行的养老需深挖住房养老功能”

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◎李宇嘉

“在家度过晚年”看起来很美。 对保险企业来说，产品到期后，通过出售房屋，不仅可以收回价格，还可以获得合理的投资回报。 但是，“在家养老”要在中国落地，在观念上、技术上、产权上、法律信用环境上、房屋证券化流动上都一直存在着难以克服的障碍。

国家大力推进“在家养老”，其真正目的是挖掘住宅的养老功能，这一出发点是正确的。 社会保障越不完善，住房代替社会保障的功能就越明显。 在快速发展中国家，政府提供的社会保障通常不够，在家养老是普遍的现象。 我国历来流传的养老模式——居家养老和“养儿防老、有房产传子”，体现了住宅的养老功能。

自古以来，我国老百姓热衷于购房，现在城市居民的财产80%是不动产。 出现这种趋势，一个重要原因是社会保障不健全，老百姓未来在教育、医疗、养老等方面的支出不明确性很大，购房等于防止了未来的不确定性。 年发布的《中国家庭金融调查报告》显示，房地产占我国家庭总资产的70%，美国只有30%。 在我国社会保障存在历史债务，社会保障“空”账尚未补足的情况下，无论大家承认与否，住房将来都会积极或被动地承担社会保障功能，特别是养老保障的功能。

因为，“在家养老”是体现住房养老功能的形式，是自主选择的形式。 因为这个产品在我国只适用于部分老年人，特别是“空窝”老人、“三无老人”和无法照顾孩子的老人。 如果子女和老人同意，老人拥有独立产权的住房，需要医疗护理，经济困难，“在家养老”是可行的选择。

“在家养老”在中国不适应水土，只适用于少数人，但这并不否定住宅的养老功能，正是住宅的养老功能还没有被充分发掘。 从古至今，我国90%以上的老百姓选择了居家养老的模式，对自己长时间居住生活的环境有着不可分割的依恋，这实际上是住宅养老功能的体现。 因此，对许多老年人来说，顺应我国老年人以前流传的养老习俗，以住房和居住社区为载体，以居家为中心设计养老政策是可行的，是最大的老年人群体接受的养老选择。

居家养老的核心是以家庭为核心，以社区为依托，以专业化服务为依托。 因此，以居家为中心设计养老政策，将养老服务体系制度嵌入到老人长时间居住的住宅和社区环境中，包括养老的硬件和软件设施。

关于硬件，应该有选择地将养老院、老年公寓、养老社区、老年大学等养老设施中的硬件设施配置在老年人居住的社区中。 包括两个副本。 一是无障碍居住生活物理环境、老年人休闲娱乐活动设施和场所、老年人日常身体检查、护理和常规治疗的社康中心。 二是社会保障理事会对接的外部医疗机构，最适合老年人的后期疾病治疗和康复等。

目前大部分存量住宅社区没有配置养老设施，配置也不够。 我们看到的更普遍的现象是，由于老化和无人管理，为数不多的养老设施也成为摆设，或者变成盈利的地方，典型的是社区的会所。 广大社区在养老设施配置上之所以存在这些问题，本质上是缺乏住房公共配套，住房的养老功能与预期相差甚远。 在过去十多年楼市的快速发展中，开发商和购房者过分追求房价上涨收益，很少有人关注公共服务配套，公共服务配套大多不出名，价格大回收期长的老年设施配置更是被遗忘。

养老设施不足是一回事，养老“软性服务”问题更为严重。 现在，大部分开发商都把物业管理看成是价格部门。 约定的物业管理服务复印件多为商品错误，业主与物业管理部门之间冲突四起，更换物业管理的小区也不少，但效果不一定很好。

年发表的《国务院关于加快养老服务业快速发展的若干意见》(以下简称《意见》)中指出，“年内，以居家为基础、以社区为依托、功能齐全、规模适中、覆盖城乡。 《意见》首要任务的条款中首先提到要加强社区服务设施建设，对新的社区建设标准和旧的社区改造标准提出确定的要求。 但是，这些都没有得到足够的重视，反而养老地产和“在家养老”被“意见”的普及过度炒作，这是本末倒置。 切实可行的养老，必须挖掘住房的养老功能，最重要的是实际住房养老公共服务体系制度的建设。

(作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：经济之窗