“严跃进：金融杠杆应聚焦居住福利改善”

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◎严峻的跃进

“在家养老”的政策终于迎来了试行。 这个政策的实施，市场的认同度没有期待的那么高。 既然是试验性的，就没有必要对这种政策吹毛求疵。 现在需要考虑的是，这种政策的终极目标是什么？ 从“保险”、“反向抵押贷款”、“老年人住房”等词语可以看出，这实际上是“通过金融杠杆改善居住福利”的相关问题。

居住福利是什么？ 联合国《经济、社会、文化权利国际公约》认为:“……人人有权为他自己和家人获得相当的生活水平，包括足够的食物、服装、住房等，并能够不断改善生活条件。” 居住福利的第一个层面是拥有足够的住房空间。 然后，第二个层次是居住空之间“可以不断改善生活条件”。 真正的居住福利应该从“住者有家”跳到“有住的地方”的水平，进入“住者有幸福感”的水平。

过去中国是如何处理这种居住福利的？ 很明显，第一个工具是财政杠杆的手段。 在计划经济时代的住宅分配体系中，国家承担着住宅的投资、建设、分配等所有义务。 在这样的模式下，老百姓的住房支出非常少，幸福指数比很高。 这个住房福利改善计划于1998年退出市场，被商品房制度所取代。 根本原因是国家财政对住房福利改善的支持不可持续，以征收高额税负为前提。

在商社时代，金融杠杆取代了财政杠杆。 金融杠杆在改善住房问题、增进居住福利方面发挥了积极作用，但这种方式也存在着各种问题和矛盾。

贷款的方式进入老百姓的购房市场，对老百姓迅速实现住房梦想有直接的作用。 这种金融制度的特点是可以大大改善购房者的财务支出状况，大大降低当前的支付压力。 但是，这样的模式仍然需要以首付为前提，对许多买家来说花费很大。 不仅如此，“房奴”之类的词语也揭示了这种制度的弊端。

住房公积金制度下，经营者与购房人共同缴纳住房公积金，在一定程度上缓解了购房人住房贷款的压力。 在公积金池里，这样的资金真的可以流向住房困难的房子手里。 但是，现实中，这种制度并不完全奏效，虽然有些群体用住房公积金购买了多套住房，但有些住房难者在公积金的采用上经常碰壁。

这两种模式是典型的金融手段改善居住福利的例子，虽然有瑕疵，但确实处理了很多人的住房问题。 其作用方向为“无房”至“有房”，对应的金融机构以商业银行和住房公积金管理中心为主。

“住房养老”制度推行后，住房贷款理念开始进入这个市场，相应的金融机构是保险企业。 通过抵押住房，以相应的资金换取养老金的功能。 合同终止，这种不动产归保险企业。 这样的模式是从“无主”向“无主”发展的方向，最大的特点是房地产变为流动性资产的同时，可以在当期变现。 这是过去许多金融杠杆无法发挥的效果。

金融杠杆是指改变以前流传下来的救助方法，实现零碎的资产变现情况，增进居住福利。 从不同的立场来看，这个制度确实实现了。 但是，从“生活者有幸福感”的角度来看，该制度的实施，仍然难以应对“福利供给不足”的问题。

代际补偿的效应依然存在。 但是，“保存方寸地，与子孙耕作”的自古流传的观念根深蒂固。 从老年人的角度来看，居住福利有所增加，但在一定程度上损害了后续子孙继承不动产的福利。 所以，站在以前流传下来的观念上，老年人不敢浪费房产价值的折扣额。

这样的模式提供了稳定持续的养老收入，但是如果老年人遇到各种各样的疾病，或者在感情上需要精神慰藉，就可能会缺乏各种各样的保障。 这显然不是这种金融杠杆可以参与的行业。 相反，在以前的模式中，鳏夫很孤独，但至少有一所住宅能让这样的群体的心平静一点。

金融杠杆要真正增进居住福利，至少需要三个条件。 但是，在今天，这三个条件仍然有很多不明确的因素。 未来制度的推行需要密切注意这类因素。

第一是金融机构的稳健运营。 保险企业在内的金融机构的稳定运行是这种制度推进的最基本前提。 保险公司破产后，就无法履行所谓的承诺和服务，这样的制度将面临昙花一现的不自然状况。

二是具备扎实的定价能力。 金融杠杆触及房地产资产，本身就需要对房地产进行价值判断。 以前房地产持续上涨，很多保险公司有信心从事这种金融创新，但今年以来市场整体低迷，在这个节点发布政策后，人们担心房地产估值会变冷。

三是该制度需要可持续发展或可调整的空间。 如果没有可持续性，容易给居住者的住宅福利改善带来障碍。 试想，如果住房养老考试不到几年就结束了，这样的居民养老计划会被打乱吧。 即使这样的制度有调整的必要，也应该有调整的余地。

真正的金融杠杆应该能够给居住者注入各种各样的高福利。 有合适的住房，没有过度的财务压力，有很高的在家幸福感，也就是说呈现出“难得养活，总是可靠”的特点。 如果市场抵触或反感这种杠杆，被证明对改善居住福利还不够热情，不友好，杠杆策略的改善就变得必要了。 未来，随着经济状况的改善、金融创新工具的增加、人们现有观念的变革，金融杠杆将越来越聚焦于“居住福利”这个关键词，体现真正的价值。

(作者是上海宜居房地产研究院研究员)。

来源：经济之窗