“严跃进：七举措微调一线城市楼市政策”

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◎严峻的跃进

北广深四个一线城市，限购贷款政策能否放松，成为政策和市场层面关注的焦点。 另一方面，他认为这样的政策仍然需要掌握“紧缚”，一步步放松的方法不现实。 但另一方面，也必须意识到基于目前楼市周期性节奏调整，微调一线城市政策的时机也趋于成熟。

年4月，印发了《国务院关于坚决抑制部分城市房价暴涨的通知》文件。 这项被称为“新国家十条”的政策——限购信贷政策，目的是抑制房价上涨，冷却过热的宏观经济。 年4月底北京积极应对，制定了比中央更严格的实施细则，规定北京市民只能购买一套商品房。 住房贷款政策也面临着巨大的调整。 最初的住房贷款“从2返回3”，2个住房贷款最低5成，3个住房贷款必须灭绝。 此后，深圳于当年9月，上海和广州也于当年10月发布了限购令。

一线城市的限购政策没有停止。 无论是年1月的“新国家八条”，还是年4大银行房贷利率下调至基准线的政策，一线城市都在率先跟进。 年3月，一线城市根据《新国五条》政策制定细则。 到了当年第四季度，再次发布了包括去年10月的“京七条”和“深八条”、11月的“沪七条”和“穗六条”在内的“n条式”的加码令。

限购贷政策下的违规交易，将面临不进行不动产登记的行政干预。 其效果也是肯定的，例如投资投机的诉求占总交易量的比例呈现下跌的态势，但也伴随着围绕该政策的指责和负面效应。

房价依然在暴涨。 根据国家统计局的数据，以年为基准，今年6月北上广深四城市商品住宅价格指数上涨29.3%、25.1%、29.7%、26.1%，这样的涨幅远远超过了二三线城市。

曾经坚挺的房地产市场的成交也卷入了冰冷的大漩涡。 今年以来，4个一线城市库存全部上升，库存拆迁周期明显延长，从过去12个月以下的水平上升到13个月以上的水平。 即使在这样的城市，楼盘也开始滞销。

限购政策迫使“候鸟一族”运营商的出现。 例如，北京部分不符合限购条件的就业人员在河北燕郊置业，上海的在昆山花桥置业。 相应地，广州对应佛山，深圳对应东莞。 由于就业地点和居住地的分离，这种群体每天都要早早贪婪地“移动”在两个城市之间。

一线城市楼市调控政策还不能轻易解除。 否则很容易引起楼市秩序混乱。 但是，有必要基于对政策的反思进行微调。 重要的是控制两点。 一是实行市场化的基本，用差异化的思维、财税金融的手段进行控制。 二是拯救和激活被压抑的购房诉求，真正释放支付能力，加快楼宇资源循环。 在此基础上，根据城市的特征和市场的变动，有以下七种微调措施。

第一，调整外国人单身无法购房的政策。 从以前流传下来的职业生涯、结婚习惯来看，“先买房后领结婚证”是民间流传的以前的方法。 对一线城市的地方人口来说，在购房价款筹措、社保缴存年限累积等方面面临较大压力，受到这样的政策干预，购房整体的隐性价格将会居高不下。 从目前一线城市的市场反应来看，对此类政策也持调整、直接取消的态度。 当然，如果担心“后遗症”，可以试试这样的方法:这类群体的社保缴纳年限延长，但允许以单身资格购房。

第二，落实分区差异化控制思路。 一线城市市区的房价压力很大，但一些郊区市场有空城的隐忧。 如果能鼓励买家到郊外去，就能比较好地释放这类住宅的库存。 另外，对于一线城市来说，郊区市场的地铁房地产比较发达，大量人口聚集在郊区，很快就形成了社区氛围，这也有助于消除郊区的职业自卑感。 对市区来说，仍然要面对严格的限购政策。

第三，根据一线城市购房者的支付特点，对首付和月度供款进行创新。 一线城市购房者的经济特征体现在三个方面。 首付能力低:对于总额200万元的住宅，首付需要60万元，通常购房者无法承受。 月供给能力好:除了之前传下来的工资收入外，一线城市打工机会多，各类附加报酬多。 公积金制度完善:许多购房人缴纳了很多住房公积金，但短期内无法采用。 在此基础上，可以尝试对这类集团的首付进行分期付款创新，以公积金缴纳金为担保。

第四，积极为领域紧缺的人才提供落户便利。 限购政策区别对待当地和地方户籍，将来可以从户籍制度上适当调整。 过去，一线城市只集中于金融贸易类人才的落户。 实际上，只要领域人才不足，就应该享受定居优惠。 这样的指标可以从刚毕业的大学生的定居指标中提取一部分。 如果户籍通道畅通，自然可以满足当地的户籍购买资格。

第五，对于有强烈住房改善意愿的购房者，应当允许和鼓励二次置业，但首套房必须接受政府的监督。 一线城市的房地产诉求比其他城市波动得快，许多在胡同、邻里、村落生活的居民有更换房地产的诉求。 将来，应提供税收和金融优惠，鼓励这类群体从事二次职业。 最初的住房来源纳入了地方政府的监管。 地方政府进行实质性收藏，或者进行不动产登记和统一管理，最终纳入公租房公租房体系。

第六，放宽大型住宅、高档房地产等类型的限购政策。 过去之所以实行这种房地产限购，是因为容易抬高整个城市的房价。 将来必须首先从价格计算系统中分离出这类产品，避免房价在统计水平上暴涨。 其次，要鼓励高净值人群从事职业，释放支付能力。 对房企来说，高端项目资金周转顺畅，中低端房地产降价不会犹豫太久。

第七，允许长期投资的购房人进入市场。 一线城市房地产市场发展迅速，并未因刚买住房的力量而活跃，投资者的作用并未完全被抹杀。 投机性购房诉求以短期套期保值为目标，容易扰乱市场，仍然要被排除在外。 以获得租金为目的进行长期投资的购房者，实际上可以在一线城市的房地产价值发现、租赁市场的房地产供应等方面发挥积极的作用。

(作者是上海宜居房地产研究院研究员)。

来源：经济之窗