“杨科伟 余仁花：楼市政策调整能否让成交量企稳回升”

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◎杨科伟余仁花

日前，新任住房城乡建设部部长陈政高上任后首次召开全国住房城乡建设工作座谈会。 会议上，陈政高对下半年房地产政策完全提出了三点落实意见: 1、千方百计消化库存2、进一步加强房地产结构调整3、完善房地产项目周边配套设施。

今年以来，一方面成交持续低迷，另一方面由于项目供给没有减少，市场库存不断积压，供给过剩的形势非常严峻。

据cric数据显示，截至6月底，28个典型城市中，12个城市新建商品住宅库存消化周期超过12个月的警戒线，房地产市场整体风险不容乐观； 根据国家统计局的数据，过去三年全国房地产开发公司土地购买面积约11.55亿平方米，重庆、昆明、青岛、武汉等部分二线城市仅全年土地成交面积就超过3000万平方米。 过去三年住宅新开工面积约为56亿8600万平方米，其中商品住宅新开工面积累计达到42亿2600万平方米。 截至6月底，全国商品房待售面积达到54428万平方米，比去年同期上涨24.54%。 未来半年和未来两三年内，大量商品房将进入市场，商品房供求失衡将更加严重。

如果坐视房地产市场的风险扩大和持续，就会影响公司的资金回收，从而使风险传到土地市场和金融市场，进而传到房地产的整个上下游产业，进而影响整个宏观经济走势。 因此，房地产市场的稳定对今年的gdp增长率维持在7.5%左右起着重要的作用。

去库存，有两手政策可以并行，单手促进“销售”； 一手限制生产，减产。 “促销”可以调整限购、税收等政策刺激，但限产、减产不是宏观整体政策可以处理的，要深入了解各地的“生产供给结构”。

目前，库存压力较高的城市，特别是部分二三线城市，存在供给结构严重不均衡的问题。 首先，城市高库存来源于地区供需不平衡，第一是城市新区； 其次，城市主要是产品结构失衡，再次，一些城市房地产类型供需失衡严重。

如果因地制宜，只有根据各城市供给结构优势对症下药，控制土地出让节奏，或者合理控制土地出让、开工的区域布局，或者从根本上控制土地出让产品的类型结构，才能解决问题

今年下半年确定了“带库存”的基调，但是如何“带库存”，不太容易被联想。

3月，全国“两会”已经确立了楼市“分类调整”的基本方针，6月住建部再次确定了楼市调整的地方主导权基调。 一些城市也开始试探房地产调控政策的调整，在克比瑞研究中心对当前楼市调控政策执行现状进行了详细调查，结果显示:一、明确取消或调整调控的城市仅南宁、呼和浩特、济南3个城市，为7%； 第二，虽然没有明文，但放松执行的有天津、宁波、福州、衢州、南昌、成都、厦门、乌鲁木齐等8个城市，占17%。 三是传言放松，但实际上有6个不放松的城市，占13%。 四、八成城市没有调整限购政策，目前46个限购城市中35个没有变化，占76%。

“远离库存”的基调确立，预计今后两个月库存压力较大的城市，“放松管制”的动向将大幅加速，很多二三线城市有望放松或取消管制。 例如，近期武汉、苏州已经确定了部分限购政策。 除此之外，区别对待税收优惠、购房补贴、公积金贷款等信用支持的好政策也同样值得期待。 特别是宁波、青岛、沈阳、福州、常州等库存压力高、风险高的二三线城市，政策调整空之间的调整力度可能更大。

但是，政策调整能稳定地恢复成交量的企业吗？ 我认为还需要注意。 目前市场成交低迷，越来越多的原因是供给量过快、比较有效的诉求提前提出，以及房价过高等市场内部因素。 另一方面，调整结构是一项长期的业务，不能对市场的成交起到“立即有效”的促进作用。

(作者杨科伟是克里克研究中心市场研究经理，余仁花是研究员) )。

来源：经济之窗