“严跃进：金融革新是提高楼市交易效率关键”

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◎严峻的跃进

现在各大城市放松管制的意图很明确，引起了市场的成交。 但遗憾的是，作为楼市重要指标，目前交易量并未明显扩大。 这意味着用放宽市场准入资格的方法提高购买概率，其效果值得研究。

如何提高楼市的交易效率？ 从制度方面看，预售制度和贷款制度是提高购房者购房效率的重要基础。 从政策和市场方面来看，放松管制政策、实质性降价、提供落户政策的“诱惑”、交易费用的降低，甚至包括“假离婚”的非正规方法，都意在提高成交量。 但是，请注意目前的成交效率。 这样的方法无法实现帕累托优化。

金融创新因素可以实现帕累托优化，即金融创新可以成为楼市交易效率提高的润滑剂。 本身，信用优惠应该成为刺激交易量上升的典型方法。 但是，请注意现在的市场。 以前传下来的信用功能扭曲，信用优惠力度不大，苛刻的条款太多了。 目前市场上出现的其他金融创新对楼市交易效率的提高起到了积极作用。

第一，实现现有资产的变现。 通过转换购买者的现有资产，顺利实现购买。 这里有两个典型的例子。 第一种是期权购买模式。 购买者可以利用企业的期权，代替现金作为首付，拿到房间钥匙。 二是旧的交换模式。 通过免费判断业主首套房，免费交易，实现旧住宅和新住宅的置换。

二是试行零首付的方法。 这样的方法，好像今天也在打擦边球。 但是，从活跃市场成交的立场来看，也需要持有默许的态度。 在这种模式下，房企将帮助购房人申请无担保贷款，降低购房价格。 具体办法是，首付差额需要向银行申请，相应的手续费和利息由房企承担。 剩下的贷款仍然按旧的方式进行。

三是发挥金融担保作用。 目前，为了消除购房者入市的担忧，一些房企积极与保险企业合作，将保险赔偿机制引入交易环节。 房屋企业承诺业主购房后，不动产价值不会下跌，否则将提供相应的保险赔偿。 这为楼市交易注入了信心，防止了购房款和房产价值脱钩的交易风险。

四是发挥互联网平台的功能。 通过互联网与金融相结合，真正注入了理财的思维。 有几种典型的方法。 一是提供金融支付的等价物，如电子化购票券等。 二是提供系列化理财。 通过房地产担保综合信用，为运营商提供套房的金融支持等，不使用锤子将买卖关系变为持续的服务关系。

第五类是对产权进行新的改造。 这样的方法以前就有。 例如，前几天杭州推行“住待卖”模式，拍卖住宅的10%~30%的价值幅度，转换为20年的住宅采用权。 现有的共有产权住宅也有同样的模式，通过一定的产权划分，可以实现居住产权向居住聘用权的转换。

第六类是创新公积金的运用模式。 有些城市在救市的大环境中也积极制作公积金复印件。 扬州规定自5月20日起，借款人申请公积金贷款时允许提取本人和配偶住房公积金的，其他直系亲属住房公积金可以在结算贷款时采用。 这样的方法充分利用公积金资源，好市场成交。

金融创新方法明显具有与以往解除采购限制的思考截然不同的效果。 放松管制的关注点是交易量本身，缺乏对交易效率的重视。 金融创新模式可以另辟蹊径，直击当前市场要害。 在这个过程中，地方政府应该发挥积极的作用。

首先要有鼓励和支持的态度。 有些金融创新需要“吃螃蟹”的勇气。 本质上，如果能够加快成交速度，提高成交质量，降低成交价格，确保成交风险，就必须对这种金融创新保持开放的心态。 要鼓励包括住房企业在内的市场主体积极探索，用合作的思维开拓，总结经验。

其次需要提供硬平台和软平台。 从硬平台的角度看，一些金融创新需要公共交易平台，这需要地方政府来做。 例如，未来以期权为中心购房的模式，需要构建交易互联网系统。 从软件平台的角度看，要加大合同信用机制的建立，使地方政府防火墙功能个个发挥，营造监管、保障、扶持的环境。

最后必须从财务、会计、税法等角度进行创新。 这种金融创新业务的出现，对房企、金融机构来说也意味着需要通过会计等文案进行调整。 这种模式使实施中的通道畅通，防止财务制度造成卡的丢失，也要预防多重征税的问题。 另外，为了推进这种机构金融创新模式的探索，还必须进行相应的财政补贴。

从目前购房者的入市心理和特点来看，未来不仅要关注房地产的交易价格，更要关注交易风险和交易效率。 这也意味着优化房地产交易机制，作为交易的一部分提高效率是未来房地产市场化改革的重点。 楼市长期快速发展机制的探索过程应该鼓励促进低价高效的交易模式

注意当前房地产市场的变革和住宅企业商业模式的探索，笔者认为取消行政管制的思路和勇气是必要的。 这是因为可以直接降低房地产市场交易环节的市场准入门槛。 但是，也需要积极注入润滑剂的功能。 因为这是提高成交量的必要环节。 推翻落后的住房交易模式，依靠金融杠杆，可以实现房地产市场交易效率的帕累托改进，将真正发挥房地产市场在资源优化配置中的作用。

(作者是上海宜居房地产研究院研究员)。

来源：经济之窗