“李宇嘉：让“沉睡”的公积金流动起来”

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◎李宇嘉

最近，广州市公积金管理中心出台了公积金贷款限制措施“公积金贷款限制”，将下半年每月贷款额度指标严格控制在10亿元以内。 目前，根据广州的公积金贷款额度政策，个人最多可贷50万元，两人最多可贷80万元。 以较低的最高额度50万元进行公积金贷款，每月10亿元贷款限额可满足约2000户购房者的申请，仅占每月购房者总量的1/5。

由于广州市两居室的商品住房价格通常在150万元以上，想用公积金贷款的老百姓绝大多数都是利用商业贷款，即“商业贷款+公积金贷款”的组合，这实际上也是老百姓购房时降低贷款价格的主要选择。 据推算，总额100万元的30年等额本息贷款，如果采用“商贷+公积金贷款”的组合，30年可节约17.2万元，相当于一名白领2年的收入。 在商业性住房贷款越来越紧、贷款利率越来越高的情况下，公积金贷款受到限制，意味着老百姓购房全面进入高价时代。

公积金为什么要限制放贷

额度不足是公积金“额度”的直接原因。 广州市公积金管理中心数据显示，全年广州公积金贷款317亿元，远远超过年贷款150亿元左右的正常情况。 今年的贷款额减少到了170亿元，但头五个月已经花了100亿元。 这是广州决定下半年实施公积金“限制性贷款”的首要原因。 除广州外，今年以来，济南、厦门、青岛等地也收紧了公积金贷款。 实际上，北京、上海、杭州等地每年都会出现公积金贷款困难、公积金贷款停止的问题。

今年以来，在房地产市场逐月下跌、地方政府千方百计积压的情况下，公积金贷款紧缩应该是被动行为，数额不足的说法应该成立。 以厦门为例，厦门公积金中心分别于年11月、12月、年1月连续3个月向社会公布了上个月贷款录用率，公布的这3个月贷款录用率均高于90%。 额度不足的原因之一是这些城市的楼市近两年来过于火爆，成交量和价格涨幅居全国前列，对公积金贷款的诉求水涨船高。 广州近两年商品住宅成交量维持月平均90万平方米左右，比上年平均水平增长20%。 中指院统计的广州房价比去年同期上涨27.6%，在全国排名第三。 厦门新建销售连续两年维持年均450万平方米以上，比~年上涨80%，比2009年增长125%。 价格方面，百城统计的厦门新建价格年达18840元/平方米，同比上涨27.91%，涨幅略低于北京，居全国第二位。

但是，从全国层面来看，额度不足和公积金闲置现象并存。 根据建设部的数据，截至年底，余额达到2.1万亿元的住房公积金中有近一半“睡着”。 所以今年可以看到，一些城市迫于额度紧张，收紧了公积金贷款，另一些城市放松了公积金提取和录用的门槛，激活了楼市，消化了库存。

注意到，在人口比较年轻、适龄购房规模比较大的城市，公积金比较紧张。 在这些城市，缴纳人数每年都在增加，但新缴纳者的主体是在民营、民营公司就业的外国劳动者和非户籍人口。 特别是近年来，国家强制性要求“五险一金”政策扩大覆盖范围，非公有制公司缴纳单位占新缴纳房子的比例有所上升。 但新增缴存人基本以较低比例( 10 )以下，甚至最低比例)5)缴存，对公积金池水位的上升贡献不大。 在房价急速上涨的情况下，公积金提取、贷款等的采用很强，池塘里剩下的余额不足。

根据《年上海市住房公积金运用分解报告》，年上海公积金新增开户人数89.4万人，比去年同期增长37%，全年净增60万人，创近10年来新增缴存人数最大。 但是，年全市公积金641.65亿元，比去年同期仅增长15.31%。 在招聘方面，全年公积金贷款614亿5600万元，比去年同期增长49.8%，公积金提取共计376亿3700万元(其中80%为住房支出类提取)，比去年同期增长33.3%。 抽屉和贷款共计991亿元，比归集额多出349.3亿元，多出的部分要不遗余力地补充，导致资金池水位下降。

如何处理余额不足

如果公积金能在全国层面统一，消除资金缺口，就像商业银行间的资金借贷和银行间市场回购一样，有些城市的公积金“额度不足”，很难完全处理好贷款。 目前，全国公积金闲置部分每年超过1万亿元。 调整资金缺口可以处理公积金存款低收益的问题，保护缴存人的利益，打击地下非法提取。 目前，以仅有1.89%的存款利率计算，公积金存款无法胜过cpi和大众金融收益率，地下非法取现现象猖獗。 另外，公积金可以跨地区转移，不仅可以扩大资金池，也是我国政策性住房银行建立的一个契机。

目前，住建部公积金司正在考虑设立全国公积金中心间调剂中心，但制约公积金像银行资金一样流动的体制、政策因素很多。 首先，这个方法违背了《住房公积金管理条例》。 根据条例，公积金应当用于职工购买、建设、改建、维修住房，任何单位和个人不得挪作他用。 要调整各地公积金不足的情况，首先必须修改法律。其次，公积金中心是地方政府设立的政府性机构，希望公积金协助弥补公共保险的不足。 在保障房的建设、大病治疗、“最低生活保障”的补充、学费的缴纳等方面，公积金的录取和取现口越来越大，地方政府不想失去控制权。 因此，在公积金实现住房诉求方面，必须恢复“人人为我，我为人人”的互助精神，隔离与地方政府其他社会保障支出的关系。 最后，公积金通过单位和个人共同缴纳实现住房诉求，本质上是“住房改革”不彻底的遗留物，或者实物住房福利以货币形式留存，必须以财政出资和个人缴纳为基础，还原合作基金的性质，聘请行政化和市场化的管理者。

(作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：经济之窗