“严跃进：户籍制度改革是更比较有效救市之举”

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◎严峻的跃进

7月30日，国务院发表《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，符合当前新型城市化的改革思路。 此次改革的重点是打破二元户籍制度，用农业户口和非农业户口替换“居民户口”。 人口行政属性的变革，自然会产生深刻的影响房地产市场等一系列的刺激作用。

偶然地，这样的政策出台了，正好与现在的地方政府和明、暗的救济构想发生了冲突。 地方政府救市是不自然的事。 成交量即使入市门槛下降也不会马上爆发，救市过程带来了房价的新上涨。 很明显，这种救市方法有急救式的特点。

楼市长期调控和快速发展机制要求寻找万全的处理方案，以人口因素为中心进行文案工作自然变得重要。 从房地产市场来看，市场诉求由人口因素决定。 在我国，户籍制度导致人口自然分布和社会阶层分布多而复杂，阻碍了市场诉求。 反过来说，如果能够整理户籍制度，改变人口分布，为了势利导，会更有效地使人口资源和房地产市场资源相匹配。

人口管理不足的楼市自然会陷入失衡的困境。 大城市生活人口密集对城市住房市场造成了比较大的压力。 这样，大城市的各种资源被过度采用，房价居高不下。 反过来看，中小城市面临着人口引进速度慢、网络流量负增长的不自然现象。 一些城市甚至会建立“空”的巢穴。

缺乏科学的户籍制度往往会扭曲当地的房地产市场。 最典型的例子是天津武清。 天津武清过去楼市成交异常火爆，在于当地实行了蓝印户籍政策。 但是，随着天津今年6月初取消了这样的政策，武清楼市成交量也发生了剧烈波动。 这样的户籍制度显然对楼市的稳定没有多大好处。 更令人担忧的是，部分成交的楼盘被空搁置，入住率极低，造成资源浪费。

因此，建立科学的户籍制度改革体系，自然会对楼市的快速发展起到有利和好的作用。 可以认为，在房地产市场低迷的情况下，这次户籍制度改革，激发了地方政府救市的情绪。 另外，至今为止的一部分地方实践中，也通过放松户籍制度达到了“夺人”的目的。 这里需要警惕的问题是，尽管户籍制度改革是好材料——人口资源的再分布，但光依赖这样的制度是没有效果的，容易陷入户籍改革的小误区。

该意见对不同类型的城市户籍制度作出了差别化的规定。 建设城镇和小城市落户全面开放，中城市和大城市收紧。 这样的制度也符合目前市场的期望。 但是，问题是，对于一点点的建设城镇和小城市，通过这样的户籍制度改革能否实现当地的库存拆迁，在这里是个问号。 实际上，迄今为止，一些城市以定居制度为卖点而叫嚣，但人口引进没有预想的那么多，当地库存依然很严重。 在快速发展房地产方面，显然不应该依赖放松的户籍制度。

这次改革希望建立与城乡统一的户籍登记制度相适应的教育、卫生、就业、社会保障、住房、土地和人口统计制度。 这样的提法当然可以，但对地方政府来说，要使这样的工作真正落地，需要大量的资金。 这样的制度侧重于福利一词。 但是，如果单纯靠福利加速人口引进，可能不会有效果。 现实是，如果没有更高质量的大学资源、医疗资源、公司总部的转移，很多辅助吸引力依然不足。 当然，与其勉强碰撞，不如巧妙地努力。 地方政府在户籍制度改革的过程中，首先要引入最具吸引力的因素，才能真正活跃当地城市和楼市的气氛。

地方政府在将户籍制度改革作为救市措施时，可以把马带到河边，但必须冷静记住一句俗语:不能让马喝水。 顺应人口迁移的规律，用心思考，比鲁莽地进行“行政性”的市民化更有效。

笔者建议地方政府详细阅读这次改革的条款，并从中寻找突破口。 例如，可以以“优先处理库存，有序诱惑增量”这一表述为中心进行复制。 请注意，目前在任何大中城市，许多住宅库存都没有得到比较有效的消化，但租赁市场却比较火爆。 一个理由是，一些买家有购买能力和诉求，但不符合购买资格。

户籍制度改革可以显示出短期救市的效果，但取决于地方政府的“竞争力”。 因为在目前市场冷清的大背景下，很多买家入市后会变得冷漠。 但是，如果优先给予大学生定居指标，免除限购的束缚，这样的群体通常希望在相应的城市扎根。 这也要求地方政府在此次国家户籍制度改革的精神下，加快制定差异化的落户政策，积极捕获购房诉求。

但是，户籍制度的改革不仅仅是短期的救济措施，还应该成为不断夯实地基、迅速发展楼市的稳定器和推进器。 当然，在这样的新制度下，人口之间的行政隔阂将会消除，城市之间的差异也会消除，人口资源的分布自然就会变得合理。 人口分布的均衡化自然会导致楼市资源分布的均衡化。

(作者是上海宜居房地产研究院研究员)。

来源：经济之窗