“李宇嘉：中介收钱随行就市须先建基础秩序”

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◎李宇嘉

如果房地产中介收钱随行从事市场调节，可以利用中介之间的竞争降低中介服务费，增加利润丰厚的顾客。 这本来是预想中的好事件。 基于这样的考虑，不久前的8月1日，天津开始正式实施《进一步规范房地产中介服务收款通知》。 但是，令人意外的是，放开市场调节后，出现了“涨价剧烈”的结果，天津大型二手房中介企业将二手房交易服务费从总房款的2%提高到了3%。 为此，当地价格主管部门根据《反垄断法》对违法公司的价格行为进行摸底调查，并根据调查结果加以解决。

目前，天津此次上调服务代理费的首要原因是市场份额最大的三家中介。 考虑到我们平时对中介没什么好印象，中介服务的涨价容易给人以价格合谋或价格垄断的印象，通过反垄断讨伐也就不难理解了。 但是，感情归感情，预想归预想，合理考虑，在市场经济条件下，价格上涨或下跌本来就是普通事件，“是否属于价格垄断”的最终定性还是要看做认真事件。

中介服务费是高还是低，都关系到老百姓自身的利益，不管结局是2%还是3%，其绝对额度都有可能是白领一年的收入。 但是，这笔费用是否来自适度的竞争很重要，而不是绝对的数字高低、一定期间内的涨幅。 乍一看，中介市场的竞争激烈得可以说是激烈的。 但是，在许多城市，少数大型中介商占据市场绝对份额、店铺数量、互联网，规模特征明显。 另外，由于买卖双方的新闻不对称，好的房源基本掌握在几个大中介手里，买家通常也很信任大中介。 这为少数中介者控制市场、操纵价格提供了先天的特征。

由此可见，中介服务费可能并未从充分的竞争中产生。 他还注意到，中介服务的收款标准也未完全适应市场波动。 例如，近期二手房市场下跌明显，不少城市民众选择观望，但中介代理费用并未因此下调，涉嫌垄断价格。 但是，除此之外，作为关系国家和国民生活、与老百姓住房十分密切的房地产中介商，它还在缓解住房供求新闻不对称、发布住房供求和价格的微观新闻、处理老百姓住房问题、防范交易过程中的法律产权风险方面发挥了重要作用

从这个角度看，在定性是否属于价格垄断方面，不仅要基于社会本位的思想，保护历来被认为处于不利地位的购房者的利益，还要保护中介机构在适度竞争下获得合理的利益，使职工能够获得合理的工资 中介服务辛苦、服务周到、细心，自身技术含量低，工作准入门槛也低。 因此，如果实现了想象中的完全市场竞争，中介服务的价格应该会比现在低。 但是，在判断价格是高还是低时，除了市场结构的要素外，还需要考虑领域的价格特性。

中介服务领域都是轻资产领域，没有违约时可靠的经济处罚，准入门槛低，服务质量和可靠性得不到太大保障。 房地产中介最典型，其价格包括店铺租金、人工成本和代理服务价格三个方面，且具有刚性和边际递减的特点，租金价格和人工价格逐年上涨(这与楼市行情关系不大)，但只有实现了代理服务的规模化，这些

因此，完全竞争即使实现了降低中介服务价格的愿望，但由于价格刚性、边际递减，也会出现价格下降、单价上升、服务质量下降、欺诈等负面问题。 所以每当楼市进入下方修正周期，中介就会大量关闭店铺，人员大量退出领域。 由于失去了规模效应，价格无法分配，领域的平均利润、平均工资比其他领域低，工作的相对特征消失了。 同样，即使楼市进入调整期，中介服务收钱也不能随楼市下跌而调整，必须进一步涨价，否则无法支持沉没价格的分配。 当然，这是基本的逻辑分解，具体的比较必须实证分解。 但是，无论如何，无论是定性判断“是否属于价格垄断”这样重要的事情，还是领域服务的定价高低，我认为都不能慎重而简单地进行评价。 因此，主管部门有必要进行两个方面的业务。 另一方面需要制定领域服务标准，细化服务条款和各环节的收款标准。 另一方面，对中介服务领域进行价格计算是基础。

具体来说，目前中介代理二手房买卖服务涉及房屋发行、房屋浏览、中介与买卖合同签订、赎价房屋抵押、担保与过户等，流程明确且固定。 政府主管部门和领域协会应当细化和量化各环节的服务复印件、服务标准。 这样，就可以整理领域服务的基本复印件、服务的最低标准、收钱的最低标准。 在此基础上，熟悉中介服务的价格核算，制定收钱标准与领域平均利润和社会平均利润的比较相结合，并以此为基础评价领域定价是否合理、是否存在价格垄断或欺诈

更重要的是，如果决定了服务文案和收钱的标准，就可以区分“什么是好服务”和“什么是坏服务”，如果客户支付更高的价格，就可以评价是否能得到更好的服务质量 这样，客户就希望向能够提供更好服务的中介支付更高的服务价格，打破价格垄断和市场，调整服务收钱的目的。

言归正传，天津发布《更加规范房地产中介服务资金领取通知》，是为了贯彻落实今年6月国家发改委和住建部联合发布《关于房地产咨询资金领取和房地产经纪资金转移管理的通知》，第十八期第 虽然意图和目的良好，但由于市场基础秩序不健全，单方面推进市场化和政府放权必然会带来不可避免的混乱。

(作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：经济之窗