“严跃进：楼市低迷 一线城市为何淡定？”

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◎严峻的跃进

房地产市场的降温加大了各城市的压力，提高了市场的运行风险，这成为各地方政府救市的出发点和基本逻辑。 但是，一线城市似乎“很淡定”。

一线城市楼市也并非高唱，今年上半年楼市各项指标也在不断恶化，体现在成交量、成交均价、库存走势等方面。 今年前7个月的成交面积不仅低于~年同期水平，而且比市场寒冷的年份还要糟糕。 从成交均价来看，环比值已经下跌，同比值也有所收窄，跌幅甚至赶超二三线城市。 从库存动向来看，库存拆迁周期超过16个月的水平确实不可思议。

但是，一线城市为什么敢推着军队不动，在救市方面几乎没有动静？ 一线城市并不愚蠢。 “淡定”的背后，有着对市场冷却和风险的独特理解，也有着对市场风险的独特战略。

救市当然是缓解市场风险。 那么，市场风险是什么？ 对于二、三线城市来说，成交量和成交均价双双下跌，足以令地方政府不安。 为什么？ 理由是这种城市楼市支柱的作用一直在显现。 如果这样的支柱难以支撑城市经济，地方政府当然必须介入，否则城市的运行就会受到阻碍。

一线城市的房地产是支柱产业吗？ 答案是肯定的。 最近，一家媒体统计了上半年房地产投资占固定资产投资的比重，发现上海和北京所占比重均超过50%，远远超过其他省(区、市)。 当然，一线城市楼市低迷也会给这些城市的地方政府带来很大的压力。 但是，如果计算房地产投资占gdp的比例，必须观察到这些城市已经不在这样的排名前列。 原因很简单，一线城市的现代服务业高度发达，足以成为城市经济快速发展的稳定器。 换言之，一线城市背后支撑着多元化的产业，城市运行机制稳固，对一线楼市降温的担忧看起来杞人忧天。

这样的产业结构也可以解释为什么一线城市的房价很高，但依然有很多人愿意插队。 根据“房价收入比等于住房总额与居民家庭年收入之比”的公式，一线城市的房价收入比属于35个大中城市排名中最高的水平。 根据具体数据，年为深圳17.2、北京14.5、上海12.1、广州10.9。 对一家三口来说，买90平方米的房子，必须奋斗10多年，吃喝玩乐。 问题是，为什么负担这么重，还是很多人买得起房子？ 一个重要的原因是，一线城市基于第三产业的兼职机会很多，购买者“外出赚钱”的机会增加。 这样的房价收入比只统计了账面上的东西，没有将隐性收入纳入统计。 所以，在一线城市房价高涨的背景下，相应的风险没有预想的那么大。

无论上升还是下降，都没有理由夸大一线城市的风险。 如果市场发生变动，救市的各种版本将无法站稳脚跟。 一线城市在市场降温后仍然具有很高的耐压性，真正的原因是这类城市背后有独特的城市资源存量、城市运营模式和城市风险管理思路。

从资源存量来看，一线城市离不开市场诉求，这是支撑楼市高速增长的最重要原因。 可以从户籍制度依然收紧的侧面论证这一点。 人口奖金已经释放，所以救市自然不在地方政策的考虑范围之内。 在这种资源存量和资源利用条件下，一线城市很少出现一次不转卖土地、一次不转卖楼房等简单的财政补给方法。 因为，可以依靠有限的资源进行乘法运算，而不是加法运算。 也就是说，可以产生高附加值。

从城市运营模式来看，城市也像房地产市场一样，有“轻资产”和“重资产”的概念。 这可以理解为地方土地财政颜色是否过重。 相关统计数据显示，目前在土地财政方面，一线城市收入的40%由土地出让，二三线城市要超过50%的水平。 一线城市自然有潜力，用出售土地和房子的方法促进经济快速发展并不容易。

从城市风险管理的角度来看，政策的成熟性是一线城市能够对冲楼市风险的重要因素。 一线城市的特殊地位需要稳定政策制定和执行，政策的推行和取消需要深思熟虑。 盲目救市不是会打击国内和国际市场对一线城市的信心吗？

此时有疑问，一线城市的部分市场风险不存在吗？ 客观地说，有。 但是，绝不是单纯的市场冷却带来的风险，而是投资投机诉说未来、抬头的风险。

即使当前市场降温，一线城市投资投机的诉求也没有消失。 包括组织和个人在内，想打出政策的边缘球，突破限购政策的框架，最后进行炒面等活动。 这样一来，整个房价将面临新的反弹，违背了当初限购政策制定的初衷。

限购贷政策实施的这几年，一线城市的房价确实发生了环比下跌，主要集中在年11月至年5月。 但随后房价继续反弹，去年3月公布《国五条》时也上升到2.8%的环比增幅水平。 很明显，房地产市场背后驱动房地产价格上涨的投机动力仍然很强，因此对房地产市场的调控不能掉以轻心。

从今年5月开始，一线城市房价环比涨幅开始由正转为负。 但是，没有理由认为现在正是紧扣这种投资投机诉求的水分，也没有理由认为现在是救市的好时期。 对于一线城市地方政府来说，在这种时刻需要发挥政府管理的智慧，抵消楼市的风险。

现在，既然一线城市周边解除了限购政策，在一线城市继续收紧政策的前提下，部分投资投机客将改变购房区域，投向楼市放松的各个城市和区域。 如果广州和深圳仍然收紧政策，佛山等高库存的城市就会因为政策放宽而显得有吸引力，从而推动买家的积极进入，导致当地库存的去化。 反过来看，这将很好地引导一线城市的投资投机诉求，改善一线楼市的诉求结构。

(作者是上海宜居房地产研究院研究员)。

来源：经济之窗