“冯焱东：房地产正从“非常态”进入“常态””

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◎冯秉东

今年以来，“新常态”成为中国经济的热门话题。 新常态首先出现在四个方面。 一是经济增长速度回落，二是逐步优化结构，三是增长动力从要素驱动向创新驱动转型。 四是面临楼市、地方债、金融等多重风险挑战。 经济从“粗放型、高增长”的旧常态进入中高速新常态，是经济快速发展的客观规律。 日本、韩国都经历了这个过程，当时以上的经济阻滞都从8%以上的增长率迅速下降到4%左右的增长率。 我国快速发展潜力大，城市化率低，经济增长率从10%左右下降到6%~8%区间，这种“新常态”的可能性很大。 作为公司，必须冷静认识这一宏观形势的深刻变化，调整思维方式，积极适应这一变化。 如果不这样做，就很难应对环境变化，经营就有可能产生风险。

在宏观经济转型之际，房地产业也经历了巨大的转型，但这种变化与其表现为“由旧常态向新常态的转变”，不如表现为“由紧急情况向常态的转变”。

不动产“紧急事态”

投资销售有着非常规律的增长。 1998年住房改革以来，我国房地产业发展迅速，住房供给由严重不足变为明显过剩。 房子和车是牵引费用的两大龙头，近年来，汽车费用处于增长爆发期，年产量比2003年增长了4.98倍。 但是，房地产比汽车增长得快得多，房地产业的年投资、销售面积、销售额分别比2003年增长8.51倍、6.54倍、10.6倍，因此自1998年以来房地产投资和销售是非常规律或超常规的增长。

价格大幅上涨。 房价的上涨大家普遍感受到了。 特别是在2007年和2009年，房价像脱缰的野马一样疯狂上涨。 在北上广深四大一线城市中心城区，全年房价比2003年至少上涨了10倍以上。 二线城市中心城区的年房价比2003年普遍上涨了6~10倍。 三、四线城市涨幅稍低，大致为4~6倍左右。 年末广义货币供应量余额110.7万亿元，2003年末22.12万亿元，增长5倍，明显在一线城市的房价涨幅远远超过了货币膨胀。 记忆犹新的是，2009年末杭州房价比年初上涨了近100%。 这样大的涨幅，绝不是常态，只能表现为非常事态。

项目基本稳定盈利，效益高的企业。 房地产经常被贴上暴利的标签，个别房地产项目有亏损，但大部分项目都有盈利，接近只盈利，有些项目利润高得惊人。 通常，领域的销售毛利率可能在5%~20%，前几天房地产项目的总销售毛利率达到20%~50%非常正常，由于房地产融资的杠杆作用，开发商的本金收益率更高。 这样高的利润率，基本稳定盈利，持续这么长时间不是常态。

由于存在着这三种情况，过去十多年的房地产表现为“非常事态”比表现为“旧常态”更为准确。

常态增长是什么/

不同领域投资销售的增长转为常态增长。 非常时期，房地产投资快速增长，从2003年开始，全年投资增长率超过19%，为9年，其中5年超过25%。 销售增长速度有时惊人，2005年全国房地产销售面积增长50.6%，2009年增长42.1%。 在限购严格实施的年和年中，全国房地产销售面积仍在增长，年增长17.3%，销售额增长26.3%。 在过去的15年中，只有2008年因全球金融危机销售下跌，具有特殊性。

常态增长是什么？ 一是增长幅度相对宽松，投资增长率难以维持在19%以上，销售面积增长幅度低于15%的概率更高。 二是部分年份销售可能出现负增长，投资出现负增长的可能性较低。 不动产周期变动固有的公正性不会改变，也有可能发生个别年份的大幅起落。 对于各个单体城市，由于市场体积小，波动幅度可能较大，但幅度会变窄。

从长远来看，自1998年住房改革以来已有多年，房地产整体处于上升阶段。 在这一过程中，供应量不断积累扩大，房价迅速高位，超过居民负担能力，年开始房地产达到一个转折点，整体形势开始好转，除少数一线城市外，大部分二线至四线城市产能过剩，房价收入比 当宏观经济进入新常态，货币政策趋于中性，投资投机明显抑制，劳动人口开始减少，房地产税纳入税改议程时，未来房地产投资销售大幅增长的可能性明显降低，近两三年的大趋势是消化库存。

房地产销售面积年是否达到历史高峰，还需要进一步注意。 中国城市化潜力巨大，住宅和各类产业房地产的快速发展空之间还很广阔，并不一定要走下坡路。 预计年销售面积将小幅减少，实际成交量也居历史第二位，将超过年。

价格双向波动。 房地产投资和销售进入常态波动后，房地产这个“烈马”开始被驯服，房地产领域开始从“非正规领域”变成“常规领域”。 这一阶段房价快速上涨的可能性已经很低，价格双向波动的可能性明显增大，但通常不会大幅上涨或下跌。 少数存量过大、价格过高、产业基础支撑不足的城市房价跌幅可能会稍大一些。

利润下降，项目赚钱亏损。 从前面两点可以看出，房地产投资的整体收益率下降，房地产收益率逐渐转为社会平均收益率。 在市场经济条件下，下一个领域有变动，有盈余和赤字是正常的，必须打破黄金十年对房地产形成的思考惯性和错觉。

开发商与地域、业态分化更为明显。 房地产进入常态后，开发商将加速分化，专业基础深厚的企业将出类拔萃。 市场、高周转、市场研究和定位能力营销能力强、融资渠道多、重视现金流量、能合理控制负债率、妥善应对周期波动的企业，将在领域常态下进一步扩大市场份额。 相反，它会过时、退出或破产。

就地区而言，一线城市有其特殊的资源和特点，诉求旺盛，供需不会产生较大的失衡，价格会双向波动，但整体上有一定的价格上涨压力。 二线城市资源集中，产业发达，交通发达，但供应量普遍过大，房价虚高，产能和价格需要消化。 三、四线城市的房地产往往比当地经济超前发展迅速，供应量大，诉求比较有限，大部分人口流出城市，领域调整需要时间。

从业态上看，住宅比重将进一步下降，各种产业地产将进一步扩大。 值得注意的是，商业、旅游度假等产业房地产泡沫也比较大，产业房地产技术含量高，需要慎重经营。

政府双向控制的特点更加明显。 从1998年到2003年，政策主要是鼓励房地产快速发展从2003年到2008年上半年，调控政策的主要基调是快速发展领域健康，抑制房地产过热，但还是以支撑为主的2008年下半年到2009年， 政府主要是刺激房地产从年到年，首要方向是通过限购政策抑制投资投机，抑制泡沫年中以后，首要方向是鼓励存量转移，分类管制，诱惑大中小城市和小城镇均衡快速发展。 预计未来中央政府双向调控的特点将更加明显，既要调控房价泡沫，又要调节供应量泡沫，既要支持房地产经济增长，又要防止房地产崩盘，房地产调控将会出现较多复杂的形势 这15年间，房地产发展迅速，但积累的问题很多，病得比较重，问题开始爆发。 这个时候，国家不会再刺激了，容易打激素，但是治病救人。 顺应市场自身快速发展的规律，采取一点措施使其尽量软着陆，促进领域缓慢的自我修复。

房地产进入常态后，开发商应重视以下几个方面。 1、高度重视风险管理。 房地产快速发展进入常态阶段后，利润下降，风险增大，因此开发商必须重视风险管理。 2、提高专业能力和管理水平。 以前形势总体不错，没有技术含量也能赚钱，但今后开发者要依靠专业的基础和管理能力。 3、从盈利模式来看，开发商必须更加重视高周转模式。 4、加强政策和市场研究，提高应对周期的能力。 公司应加强周期研究，提高周期和应对能力。 房地产公司倒闭通常是因为不应对周期性的震荡。 严格来说，我国房地产开发商和金融机构还没有遇到真正、完美的房地产周期波动。 2008年和2008年两次都太短了，很多企业活下来不是很好应对，快撑不住的时候政策反转了，市场反转了。 这个循环对大部分城市和开发商来说可能是真正的考验。 需要放弃幻想，积极防御。 5、紧贴三大相关趋势积极探索新的亮点。 当前，新型城市化、互联网与实业融合、金融一般化和综合经营是几大趋势，房地产必须在探索中前进。 6、调整心态，立即将思维切换到“常态”模式。 稳定是否赚钱、高利润预期、价格是否单方面上涨、粗放式管理是否赚钱等观点必须马上放弃，开发商是否赚钱、平均利润是否上涨、价格是否下跌等都受到影响

(作者是民生银行房地产研究院首席研究员)

来源：经济之窗