“多因素刺激 美房地产市场隐现“龙抬头””

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经过记者杨可望

自上次全球金融危机以来，美国房地产市场经历了严重痛苦的衰退浪潮。 一个有力的证据是，由于无法支付贷款，更多的美国年轻人选择了和父母一起住。 这在过去几乎是无法想象的。

但是，随着低利率刺激，就业市场逐渐改善，外国买家纷纷抛售，美国楼市进入今年后开始呈现出些许令人信服的增长迹象。 美国“工具房”近日公布的二季度财报显示，房利美二季度盈利51亿美元，房地美盈利30亿2000万美元，均实现连续三个季度盈利。

低利率刺激就业好转

次贷危机前，房地美( freddiemac )和房利美) fnm )曾占据美国住房抵押市场最重要的两个席位的位置，如今远离主板，但其业绩仍被视为最现实领域的风向标。

房地美国公开财报显示，信贷损失准备工作大幅下降(单户拖欠率略降至3.45% )，二季度利润30.20亿美元，每股利润37美分，去年同期亏损21.40亿美元(每股亏损1.16美元)。 同期，房利美第二季度业绩从去年同期的净亏损52亿美元变为净利润22亿美元。 房利美表示，业绩有所改善，主要是因为美国房价上涨，户用住房库存下降，严重违约的住房贷款减少。

两房都受益，加强了投资者对美国楼市的复苏预期。 据《房地美财报》报道，二季度美国租赁住房空安装率已降至8.6%，十年来最低水平——“滞销住房空”安装率降至2.1%，创6年来新低。 另外，从1994年~2003年的房屋租赁平均来看，今年的供给充裕量下降到了50万套左右，接近健康市场基准。

然后，根据bloomberg的资料，今年5月，case-shiller20个城市的房价仅比去年同期下降了0.65%。 是去年10月以来的最高记录。 这个衡量全美大型城市房价的指标，年5月比去年同期上升到4.63% (危机后的最高水平)，与2006年9月的水平基本相同。

新屋和成屋的销售迅速回升，房价从底部回升。 据统计，今年6月，美国新屋销售35万户，环比下降8%，但已接近去年4月后危机的峰值( 42.2万户)。 当月成品店销售437万户，比去年低谷回升29%。 除此之外，6月新屋开工76万户，创下2008年11月以来的新高。

事实上，所有这一切都要归功于美国政府长期不懈的低息政策，包括大量购买抵押贷款证券和国债以降低长期利率。 上个月末，据房地美称，30年期固定贷款利率已经从3.53%降至3.49%，15年期固定贷款利率从2.83%降至2.8%。 另一方面，据银率网估算，上个月24日，美国住房30年期房贷固定利率为3.56%，创历史最低水平，进一步缓解了购房人的压力。

当然，光靠低利率是无法拯救房地产业的。 目前，美国就业市场持续好转，购房队伍得以壮大。 例如，7月失业率为8.3%，高于4月的8.1%，但比2009年的峰值低1.7个百分点。 7月非农就业人数增加16.3万人，创今年2月以来最大增长率。

外国买家蜂拥而至

即使美国房地产复苏，外国买家的“新鲜血液”也是不可缺少的。 其中尤以中国买家为主。 另一方面，eb-5移民计划公布后，中国买家成为美国房地产市场的主力军； 另一方面，近年来在美国留学的中国学生更多，为了让孩子定居，中国父母不惜自掏腰包。

据美国房地产经纪人协会( nar )称，截止到今年3月的一年间，中国买家成为美国房地产的第二大海外买家，房产购买价值90亿美元，仅次于加拿大。 在过去的12个月里，中国买家对美国房地产投资增长了23%。 但是，由于中国买家的购买额不到美国楼市总销售额的1%，影响依然有限。

《每日经济信息》记者发现，从2007年2007年起，中国买方的比重持续上升。 2007年，这一比例仅为5%，落后于墨西哥( 13岁、英国( 12岁、加拿大) )。 但是，这一比例到年前上升到11%，仅次于加拿大( 24% )。 其中，纽约、加州、佛罗里达、德克萨斯等地区是国际买家的最爱。

记者了解到，美国房地产经纪人光明正大地打着“移民卡”鼓励外国人投资，其中eb-5移民计划允许外国投资者通过投资至少50万美元的合资公司，创造至少10个就业机会获得在美永久居留权。 此时，房地产开发商将与处理投资移民的机构合作，通过举办投资研讨会，为中国购房者提供住房安装咨询。

今年以来，美国房地产开发商的股票普遍上涨，其中市值最大的圣乔累计涨幅为15%，市值第三大的thomas房地产累计涨幅超过51%。

·业界的注意事项

潜伏在一米阳光下的阴霾

经过实习记者钟舒

年6月，美国新建住宅的诉求出人意料地从两年高点回落，到了年7月，美国nahb房地产市场指数达到35，远远超过预期的30，创下2007年3月以来最高纪录。 数字争吵的背后，明确了美国房地产市场的复苏即将到来这一事实。

7月23日，高盛报告称，美国房地产将开始3-7年的上升周期。 高盛分析人士表示，“房地产市场的超级周期已经转变，新建销售的复苏迫在眉睫。 ”

《每日经济信息》记者介绍，从去年2月开始，美国新屋开工数一直在缓慢上升，6月创下2008年11月以来的新高。

那么，根据这些数据，能否评价为美国房地产市场有了实质性的好转呢？ 记者观察到，市场解体者发表了更加谨慎的观点。 浙江大地期货分解师黄舆认为，美国房地产市场仍徘徊在历史低位区间，尚未达到回升程度，短期利好势头不会持续太久。

黄舆的论文认为，美国6月新屋开工年率增长6.89%至76万户，独居住宅开工率环比增长4.66%至53.9万户，市场欢呼雀跃，美国房地产市场开始出现好转迹象。 但是，被市场忽视的新闻和数据不断增加，如与新屋开工率同等重要地位的指数——营建许可率的变化等。

数据显示，从美国6月份的营建许可数据来看，其年化率同比减少3.7%至75.5万户，但独居房年化率仅环比增加0.61%至49.3万户，与同期新屋开工率相比出现明显下跌迹象。 背后透露的消息是，营建许可率的下降，特别是独居房屋营建许可率的下降，表明美国房地产市场前景不容乐观。

另一方面，虽然美国目前的新屋开工率数据良好，但新屋开工率、营建许可年率、新屋销售年率仍呈历史谷底区间震荡之势，并未出现大幅回升的迹象。

从房地产市场的另一个重要指标美国建筑业人数变化来看，6月建筑业就业人数从2000人增加到550.9万人，但与2008年金融危机时的数据比较，总人数低于去年6月的723.2万人，没有恢复到金融危机发生前的水平

最后，黄舆指出，对美国抵押贷款银领域协会公布的数据也不乐观。 7月13日一周的美国再融资诉求指数大幅上升，但购房活动指数略有下跌。

来源：经济之窗