“南京新百三大核心资产被低价重组 董事长王恒成最大赢家”

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记者方俊刘春香周一宣布，被停职一个多月的南京新百( 600682元，收盘价8.94元)重大资产重组计划。 企业以7.35元/股以上的价格收购金鹰国际(实际控制者为王恒) ) 7家公司100%的股份，称企业主业将改为商业房地产开发和运营，在这一消息的刺激下，企业股价连续2天涨停。 但一位长期跟踪南京新百的拆解人士表示，企业此次注入的资产是按公允价值计量的，企业原有资产(包括南京新百新楼、南京河西300亩地及芜湖新百大厦)未按公允价值计量，企业增发价格明显 《每日经济信息》记者现场调查显示，目前这三种主要资产的估值已经接近50亿元，企业资产确实存在严重低估的情况。 私募股权发行后，企业实际控制人王恒持股比例将从30.13%上升到68.86%，完全控制企业，而南京市国有资产经营(控股)有限企业(简称“南京市国资委”)持股比例将从15.74%下降到7.01% 王恒将成为此次重组的最大赢家，国有资产和中小股东的好处有可能被“侵占”。 在基于3项核心资产估值近50亿的南京新百2008年半年报上，企业简要表示:“报告期，新百主楼在本报告期内进展顺利，外框基本竣工； 芜湖新百酒店的装修工程开始了； 河西土地开发前期工作正在进行。 ”但是，在重组计划中，企业完全没有提到这些高质量资产，它们现在的价值在相关报告和报告中也没有体现出来。 前几天，我对三种资产的所在地进行了调查，发现这三种资产目前的估值接近50亿元。 最新的2008年3月期报告显示，企业总资产只有24.84亿元，净资产9.62亿元，与目前企业的主要资产相差甚远。 核心资产一:南京新百主楼估值30亿元据2008年第三季度报告，三季度末企业固定资产9.65亿元。 建设工程1亿8900万元，比2008年初增加258.24%，主要是本馆持续建设投入所致。 业内人士表示，新百大厦这一资产明显被低估。 《每日经济信息》记者在当地获悉，新百大厦位于南京市新街口最繁华的黄金地区——新街口商业区中心，该区为南京新街口交通枢纽地带，楼下直通南京市现有唯一的地铁线。 南京房地产业人士表示，“这座大楼至少价值30亿美元”。 根据南京新百发布的《关于关闭本馆主体结构的公告》，新百本馆由法国霍菲尔德建筑设计企业设计，高249米，层高60层，其中地下3层，项目总建筑面积8.28万平方米。 项目将于2008年底竣工，2009年上半年将采用。 项目完成后，稳定的租金收入将有力地提高企业的盈利能力和抗风险能力。 “以建筑面积8.28万平方米计算，参照周边东方或金鹰商业大厦的售价，该资产为30亿元左右，为什么不出现在财务报告中呢？ ”南京市房地产业人士提出了同样的疑问:南京新百大厦的资产被人为低估了吗？ 南京房地产业内人士指出，新百主体大厦附近的60层金鹰国际大厦，目前每平方米售价3万元左右，两年前香港的判断机构认为价值15亿元，同时“还有巨大的上涨空之间” 按每平方米3万元计算，建筑面积达到8.28万平方米的新百主体大厦，总额将近25亿元。 该相关人士表示:“这个计算方法还没有被忽略。 也就是说，新百在新建的大楼中，设施比较先进完善，加上主体大楼的各配套设施和新建等因素，每平方米的单价将会上涨。” 核心资产2 )有人指出，与南京河西300亩土地估价12亿元一样，南京新百旗下位于南京市河西的地块也被严重低估。 《每日经济信息》记者来到日河西这个地块时，看到这块已经被搁置很久的土地上堆满了垃圾，里面有废品收购站。 据收废品的人说，这块地已经空了四五年了。 现场介绍，该地块周围形成了商业住宅氛围，其东北两侧有两座新建不久的大楼，其中一座已基本入住。 据南京房产中介称，该地区房屋每平方米价格在8000元左右。 据悉，这300亩土地由南京市房地产综合开发总企业(现已改制为中冶置业南京有限责任企业)转让给新百。 南京房地产经纪人表示，“目前这块土地的核价大概在每亩300万元至500万元之间。” 据悉，南京新百于2001年11月以59万元/亩的价格从南京市房地产综合开发总企业购买了这里，并支付了土地出让费1.8亿元。 距今8年多过去了，以河西地块目前的最低价400万元/亩计算，这片土地的价值为12亿元。 核心资产三:芜湖新百大厦估值5亿元芜湖新百大厦于1993年6月开工建设，1995年12月关闭，但由于多方面原因，除裙子下4层为商场、5层为仓库外，主楼部分一直处于停止建设状态，当地著名的“烂尾楼”， 由于这座大楼位于芜湖市最繁华的中山路步行街起点，严重影响了芜湖市容市的外观，在芜湖市政府等多方面的努力下，芜湖新百大厦项目的重建改造工程于2008年7月20日正式开工。 芜湖新百大厦的地理位置可以说是芜湖市的中心，在当地没有人不知道也没有人不知道。 其位置相当于南京的新街口。 在芜湖新百大厦周围，记者看到大楼东边中山路步行街商店林立，是芜湖市最繁华最具标志性的区域。 经现场观察，芜湖新百大厦南楼和北楼三层有人行天桥相连，其中北楼三层、南楼四层全部营业，可与许多大城市的大型商场媲美。 南楼的酒店改造工程正在进行，按照计划，将于2009年下半年正式对外营业。 根据计划，建成后的新百商铺大厦是集购物、休闲、娱乐、康体、餐饮、住宿等多功能为一体的五星级标准酒店，建成后芜湖新百大厦的评价额将大幅增加。 现在步行街附近的和平大厦和芜湖新百大厦很相似。 据和平大厦房地产及华侨房地产开发有限企业的工作人员介绍，目前大厦的租金价格为每月45元/平方米左右，售价大致在7000~8000元/平方米左右。 他向记者表示，由于当地所有的房地产判断事务都只限于企业的判断者，芜湖市并不大，因此目前市中心的住宅大楼和商务大楼的价格基本相同，通常在8000元左右。 但是世茂滨江之前的价格也曾达到过1万元/平方米，考虑到芜湖新百大厦的地理位置和未来酒店的快速发展前景，8000元/平方米应该没问题。 按照计划，芜湖新百大厦原设计总建筑面积61680.62平方米，裙子功能为商业百货，主楼功能为酒店，按均价每平方米8000元计算，芜湖新百大厦价值5亿美元。 你估计王恒“侵占”国有资产的好处吗？ 根据交易方案，企业计划从特定对象金鹰国际非公开发行股购买上海富得世纪、珠江壹号、金纪业、国仕达酒店等7家企业100%的股份。 此次拟收购资产估计值为32.76亿元，按发行价下限7.35元/股测算，发行量上限为4.46亿股。 记者现场调查显示，这三项资产目前接近50亿元，这些资产原本以历史价格计量，因此金额几乎都非常小。 根据该计算，2008年三季度报告总资产被低估24.84亿元，企业总资产实际约70亿元，扣除三季度报告总负债15亿元，企业净资产约55亿元，不是三季度报告的9.20亿元。 目前，企业股东权益为3亿5800万股，按企业净资产计算，企业每股净资产实际将达到15元左右。 由于企业股价长期处于低位，企业增发价格约7.35元，不到企业实际净资产的一半，明显偏低。 由于此次增发是王恒管理的金鹰国际非公开发行，该企业的原有资产被大幅低估，因此王恒成为了此次交易的最大赢家。 资料显示，截至预案签署日，企业实际控制人王恒通过下属企业新百集团、金申集团、华美营销和金鹰商贸中国分别持有南京新百15.154%、7.781%、5.914%、1.28%的股份，共计南京新百 以此次金鹰国际非公开发行上限4.46亿股计算，交易完成后，金鹰国际及其相关人士共持有5.54亿股企业股，占企业此次发行后总股的68.86%，完全控制了南京新百。 而且，此次发行以来，持有南京新五百三十8.26万股的南京市国资委持股比例从15.74 %降至7.01 %，其他中小股东持股比例也明显减少。 此次拟收购资产估计值为32.76亿元，根据实际净资产15元明确此次增发价格，此次非公开发行只需要增发2.18亿股，而不是以前的4.46亿股。 发行后，王恒管理的金鹰系持股数不再是以前的5亿5400万股，减少到3亿2600万股后占总股本的比例也为56.67%，而不是以前的68.86%。 响应该三方拒绝接受采访，企业原有资产被严重低估，南京市国资委持有的权益被进一步稀释，这不属于国有资产流失吗？ 国有资产和中小股东的权益受到侵害吗？ 昨天，记者联系了南京市国资委。 相关负责人表示，这些事务将由国资委上市办公室负责，但记者在与上市公司取得联系后，将责任推给上市公司员工之间。 随后，记者再次采访时，他们异口同声地表示，他们不负责相关事务，具体情况要询问南京新百企业。 《每日经济信息》记者此后多次致电南京新百董事会办公室，但电话一直处于无人接的状态。 之后，记者多次致电企业董秘陈新生，但他以在外面开会为由拒绝了记者的采访。 随后，记者来到现场，企业证券部的员工也拒绝了记者的采访。 另外，在这次重组计划中，为什么新注入的资产用公允价值计量，而原资产不用公允价值计量？ 为了找出这个问题的答案，记者试图采访此次重组案的独立财务顾问中信证券，但多次联系此次财务顾问的主办方，都没有成果。 中信证券投行部负责人王长华的秘书也以“未经公司同意，无法接受采访”为由拒绝了记者的采访。 目前，根据相关规定，发行价在定价基准日前20个交易日的企业股交易均价以上，这在企业资产被大幅低估的情况下合理吗？ 据业内人士介绍，企业预案公告显示，截至2008年12月31日，本次拟购买的资产以市场公允价值计量，既然资产是置换南京新百的股份，则配置在企业的商业房地产以时价判断，因此，作为南京新百的原有商业房地产，新百主楼、新百主楼、 土地储备等也应该由同一中介判断机构判断，只有这样才是公正的，不应该机械判断的媒体转载、摘录刊登在本报上的作品时，请注明来源于“每日经济信息”和作者姓名。 每次预约打电话北京: 010-65072776上海: 021-61213899深圳: 0755-33203568成都: 028-86516389 028-86740011

来源：经济之窗