“2014年土地市场“发烧”是大略率事情”

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◎冯海宁

国土部公布的数据显示，去年全国土地转让所得总额达到4.1万亿元，创下全年土地转让所得3.15万亿元的历史高位。 这是地方土地财政推进的结果，也是年土地市场供求关系依然紧张的直观反映。 年1月，一线城市地价比去年同期上涨253.1%，创历史首次单月新高，隐含着今年土地市场已经持续“发热”。

市场持续上涨的好处是土地价值最大化，加大地方财政，保障公共支出，但带来的问题明显增加，地价上涨会推动房价上涨，给公共带来住房压力，也带来经济安全隐患。 然后使地方政府陷入土地财政泥潭，影响土地改革和财税改革。 因此，土地市场需要持续稳步发展，而不是继续担忧。

在笔者看来，今年土地市场的“发热”大致是一个比例。 首先，1月份一线城市地价比去年同期上涨253.1%，这证明土地供求关系依然紧张。 尽管去年年初公布了“国五条”的规定，但全年住宅用地供应总量基本不低于过去五年的平均实际供应量。 虽然许多地方由此增加了土地供应量，土地交易量也迅速增加，但供应量的增长仍然不能满足诉求，否则1月份一线城市地价涨幅不会很高。

1月地价“暴涨”不仅是因为供应不足，而且土地诉求过于旺盛，首要原因是各类开发商预计不仅“缺钱”，而且地价、房价还将持续上涨。

其次，年全国国土资源事业会重新确立了建设用地“充分利用库存，严格管理增量”的思路。 这种想法的初衷是为了有效利用土地，不要过早出售和浪费土地。 但是，我们有必要反省一下能否有效利用土地。 如果不能有效利用，控制增加量，就很难改变土地市场供求关系紧张的状况。 有数据显示，全国城市规划范围内闲置、空闲置或分批未供应的土地共有近400万亩，如何利用这些存量土地对土地主管部门和各级地方政府来说是不小的考验。

其三，土地改革难以改变市场预期。 在十八届中央委员会第三次全体会议之前，业界的一个共识是，只有土地改革、农地市场的进入才能处理土地市场、楼市的根本问题。 但是，“建立城乡统一的建设用地市场”等十八届三中全会关于土地改革的安排，在符合规划和用途管制的前提下，农地可以进入市场，这多少会影响土地改革的效果。 而且，土地改革的效果要显现出来，就有土地市场一时难以诉说“饥饿”的过程。

因此，有必要将稳定地价作为土地管理的主要任务，其重点是稳定预期，包括地价稳定和房价上涨预期。 稳定地价很容易，但要稳定地价并不容易，因为地价涉及许多好处。 显然，彻底根除“地王”、减少地方政府和开发商囤积、改革土地财政、调整土地供应结构是不可缺少的应对手段。

来源：经济之窗