“楼市与股市的跷跷板效应将显现”

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◎何志成(农业银行总行高级经济师) )。

最近股市大跌是因为市场上传言说几家商业银行正在收紧房地产贷款。

2月26日，包括工商银行、交通银行在内的10多家商业银行集体发布公告，宣布房地产贷款政策无变化，未停止贷款。 很明显，这个目的是稳定市场，稳定预测，不能积极打破房地产泡沫。

但是，市场惊人的是，房地产市场的巨大风险凸显出来。 如果商业银行控制风险，房地产贷款肯定会减少。

没有只要上升就不下降的商品

虽然中国房地产市场连续16年上涨，但a股市场连续4年排名世界垫底。

房地产市场的上涨当然是宏观经济向好方向发展的指标之一，但连续16年上涨，其间未能看到大幅度、长时间的调整，也未必证明宏观经济基本面良好，但相反，它涉嫌孕育了巨大的泡沫。 房地产既是商品，也是投资品，具有虚拟金融产品的性质，后面几个更接近股市。

在市场流动性充足或泛滥的时候，套利者包括投资者在内的很多人肯定会选择资产用于有价值的增值。 虽然不会让货币贬值损失，但不能说投资不动产是投机。 这个期间的顺序应该是实物资产、矿产、不动产、股票、黄金珠宝艺术品等，对于老百姓来说，只能选择不动产的人占绝大多数。

中国房地产市场16年爆发式发展，价格因素是其中之一，财产因素是其中两个。 这几年，中国的资产价格，特别是土地价格包括不动产价格确实很低，具有很大的投资价值。 更重要的是，中国刚刚进入财产社会，房地产是老百姓唯一值得相信的财产，因此老百姓对房地产的偏好可以想象。

为什么中国人在选择有价值的商品(投资品)做投资储备时，只喜欢房地产，而把股市当成鸡肋呢？ 流动性选择是一个难以解释的话题，但它告诉了所有市场参与者，房地产市场16年的大牛市，特别是几次抵御系统性金融风险和通胀风险时的骄人战绩，即便投资房地产，也只是赚钱。

但是，没有只会上升的市场和商品，也没有只会下降的市场和商品。 连续16年上涨的房地产市场，好日子可能即将来临。 笔者在去年上半年多次提出，未来房价下跌风险远远高于上涨风险。 国家统计局近日公布的数据显示，1月点开城市房价，环比下跌的新增杭州等4个城市。 不仅三、四线城市房地产市场处于高危状态，在北京、上海、广州这样的超大城市，房价也已经处于“僵尸状”，稍有风起，大幅下跌是不可避免的。

房地产市场出现了危机的前兆

今年春节后，各地房地产市场开始出现危机前兆，许多二三线城市出现房价暴跌迹象，已处于全球股市底部的a股市场也因房地产股整体暴跌，于本周( 2月底)走低。

许多经济学家希望房地产大调整，对股市下跌也没有意见，认为这是经济规律的体现。 但是，他们忽略了一个大问题。 房地产崩盘和股市大跌很可能会影响全球，包括中国投资者对中国经济未来的信心和预期，信心和预期非常重要，其缺失很可能会引爆中国的经济危机和金融危机。

现在稳定市场很重要，稳定市场需要稳定预测和信心。 有信心，有向上的期待，才能稳定实体经济，不引发大的经济危机、金融危机。

实体经济必须稳定。 因为这种流动性不能太紧。 虚拟金融市场也必须稳定。 那是因为有自信。 但是，由于无法抗衡市场力量，特别是房地产市场的调整，并不都是稳定的。 吸取2008-2009年的教训，使市场发挥真正的效果，多调整时间，多挤出泡沫，有利于经济转型，有利于可持续快速发展。 所以，有曲路通幽灵之妙，曲线救市。 也就是说，让房地产市场背黑锅，让股市起到稳定市场的作用。

为什么不能期待房地产？ 今天的中国房地产市场调整只是历史性大调整的开始，所以未来两三年最好的结果是不会崩溃。 阴郁的下跌是不可避免的。 无论各级政府怎么包庇，都无法重建大牛市，特别是全国性的大牛市。

流动性输入股市是利润

房地产市场历史性的大调整，根本原因有两个。 一是长期上涨趋势到了应该调整的时间点；二是房地产市场严重过剩，到处过剩，与人口拐点的接近形成了悄然强烈的反差。 要知道，现在的空置房盖房子可能需要用改善的住房政策消化好几年。

有一些观察价值。 自主调整房地产市场并不意味着希望房地产市场崩溃。 如果房地产市场崩溃，中国经济也会受到很大的冲击。 因为各行各业都与房地产有关。 特别是金融业。 因为我们既然承认房地产市场泡沫巨大，涉及广泛，那崩溃就会导致一连串的连锁反应。

所以笔者多次强调，目前无法制定导致房地产市场崩溃的政策，相反，将来房地产市场暴跌或暴跌时，中央政府一定要救市。

拯救市场，就是要持续适度进口流动性，至少要创造宽松一点的市场环境，不能放弃市场，也不能切断紧张的债务链。 但是，进口流动性未能处理上述两大难题，房地产市场已经达到历史拐点，必须调整。

a股市场每年都处于世界股市的垫底，不是因为它不好，而是不被人看好，但它位于价值低的低谷，这也是事实。

为了稳定经济，必须输入流动性，多余的流动性不能持续流入不动产。 因为这位笔者看好未来的a股市场。

出现跷跷板效果

过去几年股市的不景气，一个是房地产和高息融资蚕食了股市的流动性，有跷跷板效应，另一个重要方面是政策偏向股市的融资功能，忽视了蓄水池功能。 与房地产相比，股市上涨与各级政府的业绩和钱袋无关，这是要害，但到了必须对抗危机的关键时刻，让股市一马当空，上涨应该是有可能的。

今后几年，如果操作得当，中国经济还会以较快的速度增长吧。

操作得当，第一个注意点是市场流动性只下降一点，市场利率只下降一点。第二个注意点是股市能否取代房地产，成为吸收流动性的主要蓄水池。 如果几年前gdp实际增长率达到12%，m2增长率接近15%，这是流动性的超发。 今后几年，gdp将维持7.6%~8%，m2增速即使降至10%，也是流动性宽松的大环境。

额外的流动性去哪里？ 不让他去股市是不可能的。 更不用说股市也是可以稳定期待的重要方面。

笔者在最近的许多文案中谈到了危机管理。 另一方面，危机已经向我们挥手了，所以必须警惕。 另一方面，管理得当，不必引起危机。 管制得当，就是要充分利用已经停滞的流动性，必须维持市场的繁荣。 房地产市场既然不能再繁荣下去，就要花钱，股市也必须上涨。

据此，预计今年房地产市场和股市出现跷跷板效应，时间点在全国“两会”前后。 还是维持年初的预测，今年的上海综合指数将在1980~2500点运行。

来源：经济之窗