“赵秀池：不动产登记难令房价应声而落”

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◎赵秀池

最近，国土资源部公布了房地产统一登记时间表:年建立基础性制度，年推进实施过渡，年全面实施。 年前，不动产登记新闻管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

业界大佬说如果去年实行不动产统一登记制度，房价很快就会下降，真的是这样吗？ 我认为不动产批量登记的实施不会直接影响房价，房价也不会下跌。

不动产登记制度是海外物权管理的一般形式，我国也一直采用。 但是，我国的不动产登记根据《土地管理法》、《城市不动产管理法》等分别登记，登记工作属于不同的部门。 现在需要的是将分散登记的各类不动产合并，网络化。 这对于保护不动产权利人的合法产权，提高政府的管理效率和管理水平有着重要的作用，也是贯彻十八届三中全会提出的“完全产权保护制度”等安排所必须做的基础性工作。

根据科斯定理，只要产权确定，交易费用为零，市场配置资源就有效。 为了发挥市场在资源配置中的决定性作用，有必要完善市场经济的基本制度。 产权确定、完整的消息是市场能够比较有效地配置资源的前提条件。

市场价格由供求关系决定，建立统一的不动产登记制度，是否影响不动产价格，取决于该制度是否影响不动产供求关系。 如果有影响，就会影响房价，否则对房价没有任何影响。

笔者认为，房地产统一登记制度的实施，可以起到了解房地产情况、全面掌握房地产新闻的作用，使未来房地产调控更加合理，但不能改变房地产市场的供求关系。 因此，房价也不会因为不动产统一登记制度的建立而下跌。 目前，我国正处于城市化加速期，离城市化完成还有二三十年的路要走。

李克强总理的《政府实务报告》指出，当前的要点是推进以人为核心的新型城市化。 在这种背景下，我国城市人口不断增加，城市住宅诉求不断增大，住宅供需矛盾依然突出，特别是在一二线城市，由于人口有很强的吸引力，长期以来住宅处于供给不足的状态，因此，房价居高不下 3月国家统计局公布的数据显示，70个大中城市新建商品住宅与去年同月相比上涨的城市有69个，只有温州1个。 二手房也是一样，与去年同月相比，70个大中城市中，价格上涨的有68个，价格下降的只有温州和牡丹江。

另外，不动产统一登记制度的建立为征收不动产税奠定了基础，但认为不动产税可以替代限购手段的应用，成为抑制不动产价格上涨的重要手段。 我们认为房地产税不能代替限购的手段，也不能抑制房地产价格的上涨，卖方市场反而会推动房地产价格的上涨。

从重庆和上海的房地产税试点来看，房地产税的征收并没有改变这两个城市房地产价格的上涨趋势。 海外也没有房地产价格因征收房地产税而下降的先例。 因为，在住房供给跟不上的情况下，房产税可以转嫁给购房者，征收房产税反而会推高房价。

房地产税也不一定能强制交房空，限制投资和投机。 因为只要房价涨幅超过房地产税，就不会放弃将住宅作为投资品有利可图，通过房地产投资获利的机会。 除非房地产税的税率与房地产价格的涨幅相同或更高，否则要制定这样准确的税率是相当困难的。

要本着十八届三中全会的精神，“完善税收制度”、“加快房地产税立法，适时推进改革”。 合理的税制安排确实可以增加财政收入，调节财富差距，比较有效地调节人们的市场经济行为，未来顶层设计的房地产税也将成为房地产长效调控机制的一部分。

(作者是首都经济贸易大学教授)。

来源：经济之窗