“楼市玄机：杠杆失效与好处失衡”

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◎张敬伟

夏天快到了，却从楼市里传来了冰冷的声音。 舆论中也充满了“拐点论”、“下跌说”甚至“崩溃论”。 中国楼市几年来持续高温，经历了很多宏观调控。 笔者认为，纵观中国楼市，不要只看市场杠杆，也不要套用“热必冷”的辩证逻辑，而是与楼市背后的多元优势博弈联系在一起。

参加这次玄机的，除了任志强这样的房地产商外，还有旁观者清的外国智库。 例如，美国智库彼得森研究所近日宣布，即使房价下跌50%，中国商业银行也能进行比较常态化的运营。

该智库以金融安全的方式讨论了中国楼市与银行信贷的关系，但银行、政府和地产商参与了相互依赖的优势关系。 众所周知，房地产市场的高价，起因于地价的急剧上涨，看看多年来市场热闹的“地王”们，以及每年的“土地财政”数据，就可以一览中国房地产市场的秘密所在。

开发商奉献了土地财政，养活了商业银行。 理论上似乎是这样。 但是，真正的嵌入者是投资者，最安全悲哀的是被困在大楼里的“房奴”们。 所以，中国房地产市场的沉浮看起来像是政府、银行、开发商在前台热情演绎，但实质上是政府、银行、买家的“三国演义”。

地方政府如果出售土地，获得土地财政的公众被拆迁失地，不仅要补偿1万美元的损失，购房也需要弥补差额，购房者买房不仅要向开发商交定金，还必须每月向银行贷款……为此，开发商购房 一个来自银行，另一个来自买家。 而且，银行的信用毕竟来自公共储蓄。 银行的利润来源于存款利息差，开发商也用两只“白手套”支付银行的借款和买家的费用。 所以，购房者和广大储户构成了中国楼市终极养老金育人，政府、银行、开发商都是稳赚不赔的“栖家”。 当然，有些开发商胃口太大，从地下金融管道筹资，资金断链，壁垒尚存，但这种风险在中国楼市仍是理发现象，政府和银行触底自不必说，不管政府和银行 结果受苦的是买家，特别是被关进监狱的房奴。

中国楼市崩盘不会伤害银行，也不会引发美欧日市场那样的金融危机——根本原因是，中国购房者和老百姓消化和承担了本来不该承担的市场代价，以自己不断的储蓄和毫不含糊的还款诚信，为中国商业银行奠定了稳定的基础。

这就是中国楼市大门，市场杠杆无效，优势游戏不平衡。 这意味着，目前中国楼市的“冷”并不真实，充其量是个寒颤效应。 但是，中国楼市必须回归常态化的健康轨道，从政府到银行再到开发商，都必须按照市场规律工作，承担市场风险，而不是将风险转移到公众身上。

(作者是察哈尔学会的研究员)。

来源：经济之窗