“央行调整个体房贷算不算救市”

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◎谭浩俊

5月12日，中国人民银行副总裁刘士余主持了关于住房金融服务的研讨会，研究落实差别化住房贷款政策、改善住房金融服务相关工作。

会议对如何进一步改善住房金融服务业提出了多方面的要求 例如信用资源的合理配置、优先满足居民家庭首次购买普通商品住宅的贷款诉求、综合考虑科学合理的定价、财务可持续性、风险管理等因素，合理明确套房贷款的利率水平等。

这是否也能称为“救市”还有待商榷。 为什么这么说呢，因为一直被认为是“救市”措施的地方住宅政策中也包含了一点同样的政策。 那样的话，央行的这种行为也应该看作是“救市”。

这显然是对楼市调控过于敏感，过于担心房价可能再次上涨的结果。 事实上，“救市”并不是根据市场诉求调整政策，或者对比居民居住住房出台奖励政策，而是鼓励投机、鼓励炒作、鼓励地价和房价上涨。

在这次央行提出的住房贷款服务要求中，政策的落地点是居民的居住用房，特别是套房。 如果这也被认为是“救市”，那么楼市调控真的陷入了歧途。 因为，管制的目的不是防止居民买房，也不是抑制刚性的诉求。 那样的话，房价的高低和居民有什么关系呢？

事实也是如此，由于过分重视房地产价格的上下，把房地产价格的高低作为衡量调控效果的根本标准。 因此，国民对此次调控的目标也完全转移到了房价上。 于是，包括规制和价格限制等在内的行政手段相继出现在规制中。 从表面上看，房价受到了一定的抑制，也出现了小幅下降。 实质上，这种抑制和降低是非常脆弱的。 稍微放松一下，就会出现篮板球，有可能会出现大幅度的篮板球。 理由是忽视了政府的责任，忽视了政府在房价上涨中的作用。

如果地方政府为了提高业绩，需要大量进行城市拆迁，大力推进土地财政的话，房价和地价不是会这么涨吗？ 退一步说，如果政府从土地上获得的收益，能够拿出足够的部分用于保障房的建设，房价上涨对居民的影响会这么大吗？

问题是，所有土地的收益都被地方政府用于城市建设。 不仅如此，还背负了沉重的债务负担。 如果土地收益得不到保证，地方政府有可能承担严重的债务风险。 在这种情况下，房价如何下降？ 以房价为基准的楼市调控，如何才能成功？ 随着地方政府债务的急剧上升，居民的刚性诉求被严重抑制，楼市风险也开始逐渐显现。 如果维持这种状况，楼市真的有可能崩溃。 这种崩溃绝不是经济规律造成的，而是政府行为造成的。

在楼市面临危险的情况下，通过调整信贷政策、规范信贷服务来释放刚性诉求，是完全必要的，符合市场规律。 中国的楼市既不能维持只会上升的结构，也不能维持只会下降的结构。 断崖式降价不仅对楼市不好，对整个经济的快速发展也不好。

有必要了解放宽个人住房贷款政策，进一步抑制地方政府的城市建设冲动。 特别是利用平台企业融资建设的项目，要严格管理、严格约束，不让地方政府萌生快速发展土地财政的冲动。

央行召开住房金融服务座谈会，既不是释放货币政策松动的信号，也不是楼市调控退出的信号。 新一届政府成立以来，楼市调控政策发生了实质性转变，进行了符合市场经济要求的调整和完善。 房价问题需要关注，但关注的重点不是房价上涨还是下降，而是中低收入群体的住房问题是如何处理的。

日前，辽宁省省长陈政高调任住建部，在一定程度上释放出楼市调控政策变革的信号。 要知道，只有妥善处理中低收入群体的住房问题，房价才能成为焦点，购房难、购房贵的问题才不会引起公众的担心。 为此，必须约束和规范地方政府的行为，摆脱地方政府尽快摆脱土地财政依赖、购买用地提高绩效的怪圈。

来源：经济之窗