“严跃进：救市不仅是在救楼市 也是在救城市”

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◎严峻的跃进

最近，对楼市调控政策放松监管的呼声非常高涨，但央行救市的方法有新意。 日前，央行希望讨论商业银行，加大住房贷款规模和优惠力度。 但是，与此不同的是，央行并没有透漏要出台大规模的信用刺激计划。 这反映了央行在放松监管政策问题上的纠结。 虽然放松管制，震动楼市，但房价可能面临新的上涨趋势。

目前对“市场救助”的主流观点是降低市场准入门槛，刺激供需双方积极进入市场。 但实际上，“救市”还有另一层意思。 也就是说，给楼市一个变革的机会。 矛盾之处在于，如果市场放松，房价就会反弹。 如果市场继续紧缩，房价将得到抑制，但房地产市场也将承受“暴跌”的压力。

中国楼市面临着房地产价格稳定和楼市之间矛盾的悖论。 这样的悖论出现在市场上有争议的高库存、房地产业的快速发展、人口引进等文案中。

目前，救市的最大理由是缓解高库存压力。 高库存是楼市的病态吗？ 如果放松高库存，房企资金紧张的状况必须得到缓解。 但是，相反，如果库存得到比较有效的撤出，就会发生同样的日盘现象，成为导致上涨预期的导火索。 高库存可以作为房价的稳定器。 多次快速去库存的思考可能是促使房价反弹的诱因。

拯救城市不仅是楼市，也是拯救城市。 现在很多二三线城市的房地产业比重比较大，也是当地最大的支柱产业。 因此，由于产业经济的快速发展和地方财政收入的提高等要求，必须积极注入宽松的楼市政策，充分利用楼市资源。 但是，问题是，如果此时救活楼市，将会有越来越多的投机资本进入。 虽然放松管制政策是好的，但地方经济的迅速发展可能会留下后遗症。

参加拯救城市军队的很多城市在制定缓和政策方面与定居政策有关。 这里有看不见的前提。 救市可以加速引进外来人口和释放购买力，改善当地投资环境，吸引各公司。 现实是，近年来，“孔雀东南飞”的人口迁移格局没有发生实质性变化。 如果没有产业的引进，人口就不会因为放松管制政策而加速流入。 由于产业几乎没有引进人口，所以其市场上的投资风险也令人担忧。 产业和人口哪个先进入，这一直是地方政府不甘心的问题。

要妥善解决“稳定房地产价格”和“搞活房地产市场”的关系，当然需要一定的智慧。 当然要救市，后遗症是不可避免的。 这次央行提供了放松管制的一个模板。 有条件放宽，尽量将楼市资源向购房者倾斜。 这样的倾斜方法，当然需要差别化、有条件的缓和计划。 那么，什么样的补救办法才能真正应对这样的悖论呢？

市场整体主流观点是，三四线城市由于库存积压，最需要被束缚。 但是，这样的城市过去没有受到太多监管政策的束缚，政策的放松不会导致人口引进速度大幅流入，当地的购买力也不会因此而迅速注入楼市。 因为这种放松管制的方法还是需要泼冷水的。 事实上，管制政策首要出现在一、二线城市。 要放松或注入楼市刺激政策的不是三四线城市，而是一二线城市的郊区市场。 这类城市的楼盘开发规模较大，将成为外来人口购房的重要空区间。 向这样的城市注入宽松的购房政策，促进人口的引进，是一个比较实用的方法。 笔者提出放宽这类城市市区中老市民的购房资格，鼓励二次置业，但必须在郊区的楼盘完成。 放松这种束缚，可以满足当地市民的改善型住宅诉求，为市区增加越来越多的二手房来源。

年以来的限购政策的威慑力量才刚刚显现出来。 现在，如果鲁莽放松这样的政策，当然容易损害政策的公共说服力。 因此，还是需要摆脱有条件的束缚，同时给该领域3~6个月的反省期。 这样可以有效抑制投资投机的诉求，鼓励购房者上市。 找出每个市场主体的最佳平衡，真正弄清楼市的悖论。

(作者是上海宜居房地产研究院研究员)。

来源：经济之窗